16.05.2017
Analyse schlägt Bauchgefühl
Erst analysieren, dann investieren: Ob sich der Erwerb, Bau oder Betrieb einer Sozialimmobilie rechnet oder nicht, hängt von vielen Faktoren ab. Wie sieht die Kaufkraft vor Ort aus, wie entwickelt sich die Bevölkerung? Stimmt die Wohnqualität und wie hoch liegen die Betriebskosten im Vergleich zum Wettbewerb? Nur wer alle Zahlen und Parameter kennt, trifft gute Entscheidungen.
Wer wirklich Ahnung hat und die Fakten überschaut, darf sich am Ende ein wenig auf sein Bauchgefühl verlassen. Aber eben erst ganz am Ende einer differenzierten Analyse. Diese Erkenntnis der modernen Psychologie trifft auf den Pflegemarkt zu wie auf kaum einen anderen. So attraktiv Investitionen in Pflegeimmobilien auch klingen, so intransparent scheinen die zahlreichen Faktoren für eine erfolgreiche Investitionsentscheidung.
Das reicht von den relevanten Unterschieden der 16 Landesheimgesetze und der Investitionskosten über die sozioökonomischen Kennzahlen vor Ort bis hin zum Raum- und Funktionskonzept der konkreten Immobilie. Um die vielen Faktoren einer sicheren Investitionsentscheidung zu überschauen, entwickelte TERRANUS datengestützte Analysetools. Mit der transparenten Bewertung und Gewichtung zahlreicher Kennzahlen identifizieren sie Stärken und Schwächen und erlauben eine Prognose über die Zukunftsfähigkeit – für den Erwerb, den Bau wie den Betrieb eines Pflegeheims.
Mit Variablen rechnen
Denn die reinen Betriebskennzahlen einer Sozialimmobilie erlauben vielleicht eine Bewertung der Vergangenheit und Gegenwart, zur Einschätzung der Zukunft reichen sie nicht aus. Da wäre etwa die sich aufgrund der Demografie stark verändernde Bevölkerungsstruktur, der gestiegene Qualitätsanspruch der Bewohner, die sich von Kiel bis München unterscheidenden Bauvorgaben sowie komplexe Neuregelungen für die Berechnung der Investitionsfolgekosten zu nennen – allesamt Variablen, die künftig für den Erfolg der Investition von Relevanz sind. Zudem dauert die Rechtsunsicherheit an. Dies betrifft sowohl die Frage nach den baulichen Veränderungen als auch die Frage nach der Refinanzierung.
Dem Wettbewerb auf der Spur
Mag der Pflegemarkt auch einer der großen Wachstumsmärkte sein, bedarf es dennoch einer präzisen Potenzialanalyse, nicht zuletzt im direkten Vergleich mit dem Wettbewerb: Wirkt die Immobilie modern und wohnlich, liegen Geschäfte und Parkanlagen in der Nähe, ist sie mit dem öffentlichen Nahverkehr gut zu erreichen, verspricht sie Lebens- wie Versorgungsqualität? Fakt ist: In Zukunft kommt es mehr denn je auch auf die Attraktivität der Immobilie und ihrer Konkurrenzfähigkeit an.
Risiko bleibt kalkulierbar – mit der nötigen Portion Realismus
Um in diesem anspruchsvollen Umfeld die richtigen Entscheidungen zu treffen, schafft eine detaillierte Aufschlüsselung der Wettbewerbssituation den entscheidenden Vorsprung. Das macht Investments auf dem Pflegeimmobilienmarkt kalkulierbar – mit der entsprechenden Portion Realismus und Flexibilität hinsichtlich der gesetzlichen Rahmenbedingungen und einem genauen Blick auf den Wettbewerb.
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