30.05.2018
Von Sylt bis Görlitz: Neuer Index!
Steigend, fallend oder stagnierend: Wie entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime in Rheinland-Pfalz, Sachsen und Schleswig-Holstein? Jetzt liefert der TERRANUS Investitionskostenindex erstmals verlässliche Zahlen für drei weitere Bundesländer.
Einmalig für diese Assetklasse
Von Flensburg bis Trier von, Mainz bis Dresden beantworteten Investoren, Betreiber und Branchenexperten die Frage nach der Entwicklung der Mieten für Pflegeimmobilien bislang mit einem Schulterzucken. Damit ist jetzt Schluss, denn TERRANUS sorgt für mehr Transparenz im Norden, Südwesten und Osten der Bundesrepublik. Mit dem Investitionskostenindex liefert Deutschlands führende Managementberatung für den Betrieb von Pflege- oder Seniorenheimen ein verlässliches Instrument, um die Entwicklung der Mietpreise für Pflegeheime seit 2010 nachzuvollziehen. Nach den Indizes für das Saarland und Thüringen sowie für die Stadtstaaten Berlin und Hamburg (zu finden im TERRANUS Branchenmonitor 2018), für NRW, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern zeigt TERRANUS nun mit Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Sachsen die Entwicklung bereits in insgesamt zehn von 16 Bundesländern auf.
Riesige Spanne im Südwesten
Besonders auffällig ist dabei die Entwicklung von Miete und Pacht für Pflegeheime in Rheinland-Pfalz. Die Schere von Verbraucherpreisen und Mietzins für Wohnungen geht im südwestlichen Bundesland kontinuierlich weiter auf. „Bereits seit 2010 stieg der Investitionskostenindex in Rheinland-Pfalz deutlich langsamer an als die beiden Vergleichsindizes“, erklärt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu und ergänzt: „Hierbei macht sich fraglos die sehr restriktive Investitionskostenpolitik des Landes bemerkbar.“
Daraus ergibt sich ein gravierendes Problem für die Versorgungsstruktur der vier Millionen Einwohner: der Investitionsanreiz für Investoren im Vergleich zu anderen Asset-Klassen sinkt und das bei steigendem Kapitalbedarf für Neu- und Ersatzbauten von Pflegeheimen.
Aufholjagd im Osten beendet
Im Osten nimmt derweil der Abstand wieder zu: Zwischen 2010 und 2014 fiel die Steigerung des Investitionskostenindex in Sachsen eigentlich recht hoch aus, auch wenn die Verbraucherpreise und die Wohnungsmieten noch stärker in die Höhe schnellten. Ein Grund dafür: die Investitionskosten für Pflegeheime in den Jahren nach der Wiedervereinigung in allen ostdeutschen Bundesländern wurden sehr restriktiv gehandhabt und lagen im Durchschnitt sehr niedrig.
„Die nicht öffentlich geförderten Einrichtungen standen dabei in direkter Konkurrenz zu den geförderten. Gleichzeitig genehmigten die Sozialhilfeträger, im Vergleich zu Westdeutschland, nur sehr niedrige Investitionskostensätze“, erklärt Markus Bienentreu. Das erklärt das Aufholpotenzial seit 2010 und die anfänglich höheren Steigerungen nahe an denen des Mietpreisindex. Spätestens seit 2014 jedoch klettern die Wohnungsmieten im Freistaat deutlich stärker in die Höhe als die Pacht und Mieten für Pflegeimmobilien. Im Klartext bedeutet dies: Auch in Sachsen besteht dringender Nachholbedarf, damit Investments in Pflegeheime nicht uninteressant werden.
Kurve in Schleswig-Holstein flacht ab
Bis 2012 demonstrierte Schleswig-Holstein dagegen einen nahezu parallelen Anstieg des Mietzinses für Wohnungen und Pflegeheime. Seither jedoch klaffen auch im zweitkleinsten Flächenstaat Deutschlands der Mietpreisindex und der Investitionskostenindex immer weiter auseinander. „Dabei bieten Investitionskosten einen hervorragenden Indikator für die Entwicklung der Mietzahlungen für Pflegeheime“, so Markus Bienentreu, „denn sie sind jener Bestandteil des Pflegesatzes, mit dem ausschließlich die Kosten für das Gebäude und das Inventar refinanziert werden.“
Der Investitionskostenindex basiert auf den Marktdaten des TERRANUS Pflegeatlas. Seit 2007 erhebt das datenbankgestützte Geoinformationssystem alle relevanten Daten und Kennzahlen zu sämtlichen stationären Pflegeeinrichtungen im gesamten Bundesgebiet.
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Markus Bienentreu
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