06.09.2018
Der Deutschland-Index
Der TERRANUS Investitionskostenindex legt nach: Erstmals zeigt der aktuelle Index die Entwicklung der Pflegeheim-Mieten seit 2010 für ganz Deutschland sowie separat für Ost- und Westdeutschland auf. Bereits veröffentlicht sind die dezidierten Indizes für 16 Bundesländer.
Der Trend zeichnet sich spätestens seit 2014 deutlich ab: In beinahe allen 16 Bundesländern entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime langsamer als die allgemeinen Verbraucherpreise und die Wohnungsmieten. Dies belegt der aktuelle TERRANUS Investitionskostenindex, der inzwischen sämtliche Bundesländer umfasst. Jetzt legt Deutschlands führende Managementberatung für den Betrieb von Pflege- und Seniorenheimen nach und liefert erstmals für diese Immobilienklasse einen deutschlandweiten Index.
Das Resultat: Der Deutschlandtrend spiegelt naturgemäß die Entwicklung in den einzelnen Bundesländern wieder. Während der Mietpreisindex bis 2014 nur moderat stärker steigt als der Investitionskostenindex, geht die Schere seither deutlich auseinander. Der erhebliche Abstand zum Verbraucherpreisindex hingegen zeigte sich bereits 2012.
Trotz geringerem Niveaus zum Start: Der Osten verpasst die Aufholjagd
Ein überraschendes Phänomen entdeckt, wer die Indizes der westlichen und östlichen Bundesländern unter Auslassung von Berlin miteinander vergleicht. Mag auch die Zusammenfassung der Entwicklung in einzelnen Bundesländer aufgrund der sehr unterschiedlichen Investitionskostenberechnung und Parameter nur eine begrenzte Aussagekraft haben, so lässt sich ein Trend allemal ablesen.
Und der erstaunt: Obwohl die ostdeutschen Bundesländer bei den Investitionskosten 2010 mit einem geringen Mittelwert von 13,61 Euro starteten, während die westlichen Bundesländer zu diesem Zeitpunkt bereits einen Mittelwert von 15,29 verzeichneten, fielen die Steigerungen von Mecklenburg-Vorpommern bis Sachsen dennoch geringer aus als bei den westlichen Nachbarn.
Statt einer sukzessiven Annäherung der Investitionskosten und damit der Pflegeheim-Mieten zwischen Ost und West, drifteten die Werte weiter auseinander. Beiden gemeinsam hingegen ist die Tatsache, dass der Abstand zwischen der Entwicklung der Wohnungsmieten und der Mieten für Pflegeheime immer weiter auseinderklafft.
Mietverhandlung: Angemessene Indexierung vonnöten
Aufgrund dieser Entwicklung sollten auch die Indexregelungen zur Mietsteigerung bei Pflegeheim-Mietverträgen an diesen Trend angepasst werden. Eine hundertprozentige Orientierung der Mietsteigerungen am Verbraucherpreisindex ist auch für die Betreiber nicht umsetzbar und führt zwangsläufig zu einem Overrent. In der Praxis wird dies an den vor 20 Jahren abgeschlossenen Mietverträgen deutlich, die in der Regel eine hundertprozentige Indexierung meist noch verbunden mit einem Triple-Net-Vertrag vereinbart haben. Sofern die Mietzahlungen in der vorgesehenen Höhe über den Vertragszeitraum überhaupt erfüllt werden konnten, stehen jetzt Nachverhandlungen an. Das Ergebnis: Vor dem Hintergrund der unterproportional steigenden Investitionsfolgekosten, fallen die Mieten häufig deutlich geringer aus, als sie nach dem letzten Indexstand zu zahlen gewesen wären.
Fundierte Datenbasis: Kennzahlen aller stationären Pflegeeinrichtungen ausgewertet
Mit dem Investitionskostenindex liefert TERRANUS ein fundiertes Instrument, um erstmals Transparenz bei der Entwicklung der Mieten für Pflegeheime zu ermöglichen – für Investoren wie Betreiber. Er basiert auf den Marktdaten des TERRANUS Pflegeatlas. Seit 2007 erhebt das datenbankgestützte Geoinformationssystem alle relevanten Kennzahlen zu sämtlichen stationären Pflegeeinrichtungen im gesamten Bundesgebiet. Dazu gehören neben den Investitionskosten auch aktuelle Pflegeplatzzahlen und Kostensätze für Pflege, Unterkunft und Verpflegung, ergänzt um Daten zum Einzugsgebiet, etwa zur Kaufkraft und Bevölkerungsdichte.
„Auf der Basis dieser lückenlosen Datenbank“, erläutert Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS GmbH, „bereinigen wir dann den Index je Bundesland um sachfremde Faktoren. Dies sind beispielsweise Eigentumsmodelle oder geförderte Immobilien.“ Erst mit ihrem reichen Detailwissen entwickeln die Kölner Marktkenner einen Wert, der tatsächlich eine Vergleichbarkeit garantiert. Dank der starken Korrelation zwischen Investitionskosten und Miete lässt sich so die Entwicklung der Pflegeheim-Mieten über Jahre präzise nachvollziehen.
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