10.01.2023
11März
„Viel Wind um viel“ – fünf Fragen an die TERRANUS-Geschäftsführenden zu ihren Schwerpunktthemen 2023
Energiekrise, Fachkräftemangel, ESG, steigende Zinsen und eine hohe Inflation – die Schwerpunktthemen, denen sich das TERRANUS-Geschäftsführungs-doppel Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu in diesem Jahr gegenübersieht, sind mannigfaltig. Warum Investoren und Betreiber auch im Jahr 2023 gut beraten sind, sich für diese angespannten Zeiten richtig aufzustellen, erklären die beiden in einem Interview.
Frau Sakwe, Herr Bienentreu: Welche Themen werden Sie in diesem Jahr besonders beschäftigen?
Sakwe Nakonji: Tariftreueregelung, Energiekrise, Fachkräftemangel – die Betreiber geraten weiter unter Druck und die Anforderungen an das Management von Pflegeeinrichtungen steigen. Um diese Herausforderungen zu meistern gilt es, wirtschaftliche Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und jedes wirtschaftliche Potenzial zu nutzen (beispielsweise Preisverhandlungen mit Dienstleistern, Pflegesatzverhandlung, Verbrauchsmengen kontrollieren). Hier sind Controlling, Einkauf und Einrichtungsleitungen mehr gefordert denn je.
Bienentreu: Am 1. Juli 2023 soll das neue Personalbemessungssystem nach §113c SGB XI in der stationären Pflege in Kraft treten und damit die bislang gültige Fachkraftquote ersetzen. Ich bin gespannt, ob wir uns damit endlich von der starren Fachkraftquote lösen.
Welche Auswirkung hat diese Entwicklung?
Sakwe Nakonji: Wenn sich abzeichnet, dass die Belegungssituation und die betriebswirtschaftlichen Rahmendaten nicht mehr stimmen, muss unbedingt die konzeptionelle Ausrichtung der Einrichtung geprüft werden. Zum Glück hat die Politik mit dem Strompreisbremsegesetz erkannt, dass die Kostensteigerungen im Bereich Energie aufgefangen werden müssen. Trotzdem bleiben Lücken wie beispielsweise gestiegene Spritkosten für ambulante Dienste oder die in der Höhe nicht erwartete Kostensteigerung bei Lebensmitteln.
Bienentreu: Die steigenden Energie- und Lebenshaltungskosten sowie Löhne und Personalmangel bringen viele Betreiber dazu, über den Verkauf ihres Betriebes nachzudenken.
Worauf kommt es in dieser Situation für Immobilienbesitzer an?
Sakwe Nakonji: Schlussendlich hilft nur Transparenz zwischen Betreiber und Eigentümer. Eine Analyse von Stärken und Schwächen sowohl der Immobilie als auch des Betriebs sowie ein offenes Wort helfen dabei, Lösungen in angespannten Zeiten zu finden.
Bienentreu: Für den Immobilienbesitzer entsteht eine langfristige Werthaltigkeit der Pflegeimmobilie, wenn es dem Betreiber trotz aller Schwierigkeiten gelingt, den Pflegebetrieb kaufmännisch solide aufzustellen. Sinnvoll ist eine gute Kommunikation zwischen Eigentümer und Betreiber, denn schließlich erhalten die Betreiber über die Investitionskostensätze beziehungsweise Mieteinnahmen eine entsprechende Refinanzierung der Mieten/Pachten. Nicht zuletzt zeigt die Energiekrise, dass eine Ertüchtigung der Immobilien nicht nur unter ESG-Kriterien relevant, sondern unabhängig davon für Eigentümer und Betreiber sinnvoll ist.
Energieknappheit, steigende Zinsen, hohe Inflationen und dazu noch eine hohe Staatsverschuldung sorgen für große Unsicherheit, auch bei Investitionen in Seniorenimmobilien. Warum sollten Investoren dennoch jetzt Geld in dieser Assetklasse anlegen?
Bienentreu: Aus einem einfachen Grund: Seniorenimmobilien haben sich auch in den vergangenen Jahren als krisensicheres Investment erwiesen. Es gilt nach wie vor, dass diese Assetklasse relativ unabhängig von Konjunktur und Aktienkurs ist und somit – unter den richtigen Bedingungen – ein nachhaltiges Investment darstellt.
Spezialimmobilien benötigen Spezialwissen, warum gilt dies mit der Zunahme verschiedener Seniorenwohnformen mehr denn je? Welchen Formen des Seniorenwohnens gehört Ihrer Meinung nach die Zukunft?
Sakwe Nakonji: Ich glaube nicht, dass es nur eine Form des Seniorenwohnens geben wird. Erfolgreich wird aber mit Sicherheit der, der ein Geschäftsmodell entwickelt, bei dem es ihm gelingt, auf die unterschiedlichen Bedürfnisse seiner Bewohner möglichst weitgehend einzugehen.
Bienentreu: Die unterschiedlichen Wohnformen machen es immer komplizierter, ein Investment richtig einzuschätzen. Da treffen Miet- und Heimrecht in einer Immobilie zusammen, so dass beispielsweise in einem Bereich die Regeln des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes und im anderen die des klassischen Mietrechts beachtet werden müssen.
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