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Betreibervermittlung, Interim Management, Restrukturierung

28.04.2025 E-Mail

So geht Neuausrichtung: Seniorenresidenz in nur 11 Monaten saniert!

In elf Monaten vom Schließungskandidaten zum markt- und zukunftsfähigen Haus: Nach einer umfassenden Restrukturierung durch TERRANUS hat die Seniorenresidenz Helenenhof in Bad Bodenteich wieder einen langfristigen Betreiber gefunden. Die Einrichtung wurde Anfang des Jahres an die Auvictum Holding GmbH übergeben.

Die Einrichtung gehörte ursprünglich zur Novent Unternehmensgruppe. Nach deren Insolvenzantrag im März 2023 bemühte sich der Insolvenzverwalter um einen Nachfolger. Trotz intensiver Suche fand sich jedoch kein Betreiber, der das Haus in der damaligen Situation übernehmen wollte. Von 138 Pflegeplätzen waren nur noch 35 belegt. Die Heimaufsicht hatte bereits Monate zuvor wegen Mängeln in der Bewohnerversorgung einen Belegungsstopp verhängt. Viele MitarbeiterInnen hatten bereits gekündigt, die verbliebenen Beschäftigten waren infolge der Insolvenz und der drohenden Schließung massiv verunsichert. „Die Einrichtung war damals definitiv nicht marktfähig“, fasst TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji, die das Projekt federführend betreut hat, die Ausgangslage zusammen.

Die rettende Auffanglösung

„Für den Investor ist eine Schließung natürlich die allerungünstigste Lösung. Ein einmal geschlossenes Pflegeheim wieder zu eröffnen kostet sehr viel Zeit und Geld.“, erklärt Terranus-Geschäftsführer Markus Bienentreu. Die Lösung: Der Immobilieneigentümer AIF Capital beauftragte TERRANUS mit einer Auffanglösung mit anschließender Neuausrichtung und Vermarktung. „Wir haben uns in dieser schwierigen Situation für TERRANUS entschieden, weil wir bereits bei früheren Projekten erfolgreich zusammengearbeitet haben und dieses Beraterunternehmen in der Branche einen sehr guten Ruf für Sanierungs- und Restrukturierungs-Projekte hat“, erklärt Daniel Wolf, Geschäftsführer bei AIF Capital.

Um die Einrichtung überhaupt am Laufen zu halten, mussten die TERRANUS-Experten zunächst einmal autarke Versorgungsstrukturen aufbauen, außerdem die Pflege-Qualität verbessern und die Pflegesätze neu verhandeln. Die nötigen Rettungsschritte in chronologischer Reihenfolge:

Rettungsaktion Teil 1: Erste-Hilfe-Maßnahmen

• Gründung einer eigenen Betriebsgesellschaft für die Seniorenresidenz Helenenhof
• Erstellung eines Businessplans für die Einrichtung
• Beantragung eines eigenen Versorgungsvertrags nach §72 SGB XI
• Übernahme der verschiedenen Assets (u.a. Heimverträge, Arbeitsverträge, Anlage- und Umlaufvermögen) vom Insolvenzverwalter.
• Persönliche Präsenz in der Einrichtung, Information und Eröffnung neuer Perspektiven für Mitarbeitende, Bewohner und Angehörige
• Verhandlung neuer eigener Verträge, z. B. mit einem Energieversorger, Wartungsunternehmen, Gebäudereiniger und Wäscherei
• Sicherung des Zahlungsverkehrs mit Pflegekassen, Sozialämtern und den Bewohnern bzw. den Angehörigen
• Presse- und Öffentlichkeitsarbeit

„Diese Phase dauert in der Regel zwei bis vier Monate“, erklärt Anja Sakwe Nakonji. „Im Helenenhof begannen die Maßnahmen jedoch bereits nach zwei Monaten zu greifen, und der von der Heimaufsicht verhängte Belegungsstopp wurde aufgehoben.“

Rettungsaktion Teil 2: Stabilisierung des Betriebs

• Verhandlung neuer, realistischer, kostendeckender Pflegesätze mit den Pflegekassen
• Personalakquise: Um die Belegschaft aufzustocken, wurde unter anderem regelmäßig auf den Wochenmärkten in Bad Bodenteich und den umliegenden Ortschaften mit einem Info-Stand geworben. Zentrale Führungsfunktionen konnten neu bzw. wieder besetzt, sowie mehrere Pflegefachkräfte eingestellt werden. Pflegekräfte wurden auch über den TERRANUS-Kooperationspartner Auxila aus Indien angeworben und erfolgreich in den Betrieb integriert.
• Umfangreiches Coaching der Einrichtungsleitung
• Weiterer Vertrauensaufbau gegenüber der Heimaufsicht durch Dienstplanabsicherung und Nachweis der Pflege-Qualität
• Investitionen u. a. in die IT-Ausstattung und die Hilfsmittelausstattung
• Steigerung der Belegung durch Marketing-Maßnahmen

Diese Phase einer Sanierung dauert mindestens sechs Monate, oft auch acht bis zwölf Monate. Im Helenenhof waren jedoch schon nach sechs Monaten wieder 60 Plätze belegt. Und bei den sehr zügig angegangenen Neuverhandlungen der Pflegesätze hat TERRANUS je nach Pflegegrad Steigerungen um 25 bis 40 % erzielt!

Rettungsaktion Teil 3: Das zukunftsfähige Nutzungskonzept

Jede Auffanglösung ist ein Provisorium. Das eigentliche Ziel ist, dass ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Die Attraktivität der Einrichtung für langfristige Betreiber steigt, wenn die betriebswirtschaftlichen Parameter passen: Wenn die Belegung möglichst hoch ist, kein Fremdpersonal eingesetzt werden muss, kein Investitionsstau besteht. Gleichzeitig sollte die Immobilienstruktur zukunftsfähig sein. Parallel zur Sanierung entwickelte AIF Capital in enger Abstimmung mit TERRANUS deshalb ein neues, langfristiges Nutzungskonzept für die Einrichtung. Die Planung und bauliche Umsetzung wurde durch AIF erbracht. Dabei wurden 26 Plätze in 22 betreute Wohneinheiten umgewandelt. „Die Umstrukturierung bietet zwei Vorteile: Erstens ist die Einrichtung mit den 80 verbleibenden reinen Pflegeplätzen im Wettbewerb vor Ort besser aufgestellt, und zweitens wird für das Betreute Wohnen weniger Fachpersonal benötigt. In der neuen Ausrichtung ist das Haus wieder markt- und zukunftsfähig“, so TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu.

Rettungsaktion Teil 4: Suche nach langfristigem Betreiber

TERRANUS übernahm schließlich auch die Betreibersuche und begleitete die Verhandlungen des neuen Pachtvertrages. Aufgrund der Insolvenzen der vergangenen Jahre, kann es heute länger dauern, bis ein neuer Betreiber gefunden ist. Markus Bienentreu: „Dank unserer 25-jährigen Erfahrung kennen wir den Betreibermarkt zum Glück sehr genau. Wir haben in diesem Fall Auvictum angesprochen, ein expandierendes Unternehmen, das seit 2021 auf dem Markt ist und sein Portfolio erweitern möchte. Wir dachten: Das passt! – Und hatten Recht damit!“

Folgende Parameter werden für einen neuen Pachtvertrag verhandelt:

• Miethöhe
• Mietfreie Zeiten
• Einrichtungszuschüsse
• Dauer des Mietvertrages

Die Entscheidung, den Betrieb durch eine Auffanglösung aufrecht zu halten, ist nicht leicht. Sie lohnt sich, wenn mindestens noch 25-30 Bewohner und eine entsprechende Anzahl an Mitarbeitern in der Einrichtung sind. Je besser es gelingt, in der Auffangphase Personal zu gewinnen und die Belegung zu steigern, umso früher fließen wieder Mietzahlungen durch einen neuen Betreiber. Ein Leerziehen ist sinnvoll, wenn die Immobilie für andere Nutzungen umfassender umgebaut werden soll.

Fazit von Anja Sakwe Nakonji im Fall von Bad Bodenteich: „Der Eigentümer AIF hat die Sanierung nicht nur finanziell, sondern auch mit Weitblick und großem Vertrauen in die handelnden Personen begleitet. Das Ergebnis ist für alle Beteiligten ein Gewinn.“

Wie können wir Sie unterstützen?

Befindet sich in Ihrem Portfolio eine Einrichtung, die in Schieflage geraten ist oder deren Betreiber bereits aufgeben musste? Als Interim-Betreiber von Pflegeeinrichtungen verfügen wir von TERRANUS über einzigartige Erfahrung und Expertise. Dabei übernehmen wir Verantwortung für Betriebe in Übergangsphasen und machen sie wieder markt- und zukunftsfähig. Haben Sie Fragen dazu? Dann sprechen Sie uns einfach gern an!