FAQ Kategorie: Immobilie

TERRRANUS empfiehlt, im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung vor der Investition in eine Immobilie eine Chancen-Risiko-Analyse durchzuführen. Mit Hilfe unserer digitalen Analysetools, die Zehntausende relevanter Daten miteinander verknüpfen, beraten wir Sie während des Kaufprozesses, bei Portfolioanalysen und vermitteln Ihnen werthaltige Immobilien. Wir beurteilen die Wettbewerbssituation im lokalen Markt unter Einbeziehung aller sozioökonomischen Faktoren, unterstützen Sie bei Vertragsgestaltung und -verhandlungen sowie bei einer fundierten Preisfindung. Wir sorgen für Transaktionssicherheit bis hin zum Notartermin.

Nicht jede Immobilie passt zu allen Betreibern. Aus der Perspektive des Investors gilt: Neben der Bonität des Betreibers stellt gerade ein Erfolg versprechendes Betriebskonzept ein wichtiges Bewertungskriterium dar, um ein Investment langfristig zu sichern. Mit der wachsenden Zahl der Versorgungsmodelle und dem politischen Willen, die Pflegeinfrastruktur weiter auszubauen, steigen auch die Anforderungen an Betreiber. Die Frage, welche Kompetenzen für neue Geschäftsmodelle nötig sind oder wie sich das notwendige Personal rekrutieren lässt, rückt immer mehr in den Fokus. Wie rechnet sich das Geschäftsmodell und sind die Ansätze des Betreibers nachhaltig tragfähig? Auch kann die erfolgreiche Weiterentwicklung eines Betriebes an die Umgestaltung der Immobilie gebunden sein. Deshalb ist es für den Betreiber entscheidend, einen Partner zu finden, der den Entwicklungsprozess mitträgt. Manchmal lohnt sich auch die Vermittlung über Dritte, da die Vielzahl der Akteure mittlerweile kaum noch zu überblicken ist. TERRANUS bietet Spezialmakler und operative Erfahrung auf der Betreiberseite, wir prüfen die Fakten, die für Ihr Investment wichtig sind.

Die Transaktion von Spezialimmobilien erfordert in der täglichen Bewertungspraxis eine differenzierte Methodik und die Kenntnis der Marktdaten, Risikopotenziale sowie legislativen Rahmenbedingungen. Denn Spezialimmobilien sind immer auch Managementimmobilien.
Nachfolgende Parameter sind zu beachten:

1. Pflegeheime lassen sich nur sehr eingeschränkt umwidmen.
2. Rechtlich regulierte Investitionsfolgekosten beschränken die Höhe der Pflegeheim-Mieten.
3. Neue Verordnungen zu den Landesheimgesetzen wie etwa die Einbettzimmerquote müssen umgesetzt werden und können zu Platzzahlreduktionen und damit sinkenden Erträgen des Betreibers führen.
4. Bei einer möglichen Insolvenz des Betreibers drohen Mietausfälle.

Wie jedoch lassen sich alle Parameter korrekt gewichten, wie lässt sich der Verkehrswert einer Sozialimmobilie sicher ermitteln? TERRANUS bietet Spezialmakler-Expertise auf der einen und operative Erfahrung auf der Betreiberseite. Möchten Investoren nicht im Trüben fischen und exakt wissen, was die jeweilige Pflegeimmobilie im Markt wert ist, führt kein Weg an einer komplexen Analyse vorbei. Dies beinhaltet die Auswertung zehntausender Daten, wie sie die TERRANUS Analysetools gewährleisten. Die Interpretation dieser breiten Faktenauswertung erlaubt dann eine verlässliche Bewertung und damit eine sichere Investitionsentscheidung.

Ob Standort und Betreiberkonzept zueinander passen und sich für ein erfolgreiches Investment eignen, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Mit seinen verschiedenen Datenbank-Analysewerkzeugen prüft TERRANUS die Parameter, die für Ihr Investment zählen. Wir führen Chancen-Risiko-Analysen durch, sondieren den Markt und filtern die wahren Werte einer Sozialimmobilie für Sie heraus. Zudem finden wir für Sie die werthaltigen Assets, decken frühzeitig Schwachstellen auf und passen den Prozess an.
Laut Statistischem Bundesamt werden 2040 in Deutschland rund 24 Millionen Menschen über 65 Jahre leben. Diese Entwicklung verlangt nach visionären Unternehmern und Investoren. Beispielsweise gilt es, bei der Realisierung neuer Quartierskonzepte und Pflegewohneinrichtungen sowie bei den Service- und Versorgungsstrukturen die künftige Digitalisierung mit einzubeziehen – von Smart Home und potenziellen Assistenzsystemen über autonome Fahrdienste bis hin zu „begleitenden“ Robotern.

Wer ohne detaillierte Analysen, nur aufgrund seines Bauchgefühls in eine Sozialimmobilie investiert, ist schlecht beraten – oder verzichtete auf Branchenkenner. Denn der Markt für Pflege- und Seniorenimmobilien folgt seinen eigenen Gesetzen, ist kleinteilig, stark fragmentiert und wenig transparent. Um den Markt für Sozialimmobilien und Pflegeheime zu überblicken, bilden Marktdaten und die Interpretation der Zahlen eine solide Basis. TERRANUS verbindet genaue Marktkenntnis mit Betreiberwissen sowie Immobilienkompetenz und prüft die Fakten, die für Ihre Investition entscheidend sind. Wie wirkt sich die aktuelle Pflegepolitik auf den Betrieb und die Immobilie aus und könnte dies langfristig die Mietzahlung gefährden? Wo mangelt es bereits heute an Pflegeplätzen? Ist die Betreibergesellschaft in Ihrer Immobilie für die nächsten Jahre strategisch gut aufgestellt? TERRANUS ermittelt die wahren Werte einer Sozialimmobilie, unser Expertenwissen legt die Basis für stabile Renditen, unsere Erfahrung sorgt für die nötige Sicherheit Ihrer Investition. Auf Basis unserer präzisen Marktkenntnisse und langjährigen Erfahrung beraten wir Sie bei der richtigen Auswahl der Sozialimmobilien sowie des Betreibers und unterstützen Sie entlang der gesamten Wertschöpfungskette.

Gerät eine Sozialimmobilie in Schieflage, sind oder werden die Probleme des Betreibers immer auch zu Problemen des Eigentümers. Um Warnsignale frühzeitig zu erkennen, empfiehlt TERRANUS ein aktives Monitoring im Rahmen des Asset-Managements. Wir beobachten die Entwicklung Ihres Investments und daneben permanent alle relevanten Markt- und Wettbewerbsparameter, um bei schleichenden Entwicklungen rasch entgegensteuern zu können. 5 Tipps für Eigentümer:

1. Bleibt eine Miet- oder Pachtzahlung aus, sollten Eigentümer sofort das Gespräch suchen. Wir finden dann für Sie einen passenden Betreiber oder springen kurzfristig als Interimsmanager ein.
2. Behalten Sie die Auslastungsquote im Auge. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 91 Prozent.
3. Die Steuerung eines Pflegeheims ist immer ein lokales Geschäft.
4. Fragen Sie nach: Wie geht es den Bewohnern, wie den Mitarbeitern? Die Informationen sprechen sich herum und bestimmen den künftigen Erfolg Ihres Immobilieninvestments.
5. Setzen Sie Instandhaltungsarbeiten zügig um, damit Ihre Pflegeimmobilie nicht an Attraktivität verliert.

Eine fundierte Prognose darüber, ob die Mietzahlungen für Ihre Immobilie auch künftig gesichert sein werden, geben die differenzierten Marktanalysen von TERRANUS. Basierend auf den Daten unserer digitalen Tools interpretieren sie mit viel Marktkenntnis künftige Chancen und Risiken des Objekts. Und diese Analysen sind essenziell. Denn bei Mietverhandlungen für Pflegeheime sitzt neben dem Vermieter und dem Betreiber immer auch der Gesetzgeber mit am Tisch. Über die Investitionsfolgekosten beschränkt er die Refinanzierung der Mieten sowie von Indexregelungen – und das mitunter selbst für bestehende Verträge. Mit unserem kontinuierlichen Monitoring, Reporting und Benchmarking beobachten wir daher neben den regulativen Rahmenbedingungen sämtliche Parameter, die die wirtschaftliche Situation des Betriebes und letztlich auch die Refinanzierung der Immobilie beeinflussen. Mit Pflegeatlas, Monitoring und dem TERRANUS Investitionskosten-Index liefern wir Ihnen exakte Marktdaten und verlässliche Instrumente, um die Entwicklung der Mietpreise für Pflegeheime nachzuvollziehen sowie um im Markt Pflegeheime, Seniorenwohnen und Gesundheitsimmobilien den Durchblick zu bewahren. Sie sichern damit Ihr Investment optimal ab. Als datenbankgestütztes, laufend aktualisiertes Analysetool liefert der TERRANUS Pflegeatlas dazu die notwendigen Fakten und Informationen.

Für Investoren und Bestandshalter ist eine solide Verkehrswertermittlung entscheidend, doch die fällt bei einer Sozialimmobilie äußerst differenziert aus. In der täglichen Bewertungspraxis bedarf es einer für Pflegeeinrichtungen spezialisierten Methodik und viel Wissen rund um Marktdaten, Risikopotenziale und legislative Rahmenbedingungen. TERRANUS empfiehlt hier eine komplexe Chancen-Risiko-Analyse im Vorfeld. Schließlich kommen zu den ohnehin schon zahlreichen Parametern auch noch neue legislative Vorgaben aus 16 Landesheimgesetzen samt Verordnungen hinzu. Das bedeutet konkret: Neben der Ableitung des marktüblichen Ertrags aus den Investitionsfolgekosten am Pflegesatz beeinflussen auch vorgeschriebene Einbettzimmerquoten und -größen, Mindestgrößen von Gemeinschaftsflächen oder maximale Wohnbereichsgrößen diesen wesentlich. Das macht eine solide Wertermittlung für Investoren, Kapital gebende Banken, Wirtschaftsprüfer und Sachverständige noch komplizierter. Dank unserer digitalen Analysetools (Pflegeatlas, KPI-Rating und standardisierte Auswertungen) sind wir immer up to date.

Aufgrund der demographischen Entwicklung und des voraussichtlichen Bevölkerungsanstiegs in der Altersgruppe 65+ um knapp 50 Prozent bis 2040 können Investoren auch künftig mit einer soliden Ertragslage bei ihrer Investition in eine Sozialimmobilie rechnen. Denn das Investment ist zukunftssicher und extrem konjunkturunabhängig. In der stationären Pflege zählen die Qualität der Räumlichkeiten, der Ruf des Betreibers und ein funktionierendes Team aus Pflegenden zu den Erfolgsfaktoren. Besonders zukunftsfähig sind inzwischen auch stark diversifizierte Angebote, die vom Servicewohnen über ambulant Betreutes Wohnen bis hin zur Pflege-WG oder Tagespflege alles in einer Wohnanlage verbinden. Unterschiedliche Größen, Ausstattungsniveaus von Wohnungen oder Kleinbungalows ermöglichen individuelle Angebote, je nachdem, ob eine luxuriösere oder günstigere Wohnung, ob für einen alleinstehenden Menschen oder ein Paar gesucht wird. Um hier erfolgreich zu wirtschaften, kommt es auf den Standort an. Eine Innenstadt- oder Stadtteillage mit guter Infrastruktur, Nahversorgung und öffentlichen Verkehrsmitteln bildet die Basis. TERRANUS berät Banken und Investoren bei der Auswahl der passenden Sozialimmobilie und ist auch nach der Investitionsentscheidung zur Stelle. Wir wissen, wann, wo und wie sich Sozialimmobilien rechnen und teilen unser Wissen mit Anlegern, damit sie sicher und gewinnbringend investieren.