28.10.2024
11März
CDD: Schutz vor Fehlinvestitionen
Ganz einfach: Der Erfolg eines Immobilieninvestors liegt in der nachhaltigen Rendite. Aber vorauszusehen, welche Sozialimmobilie künftig welche Rendite erzielen wird, ist ein aufwändiger, komplexer Prozess. Von der Bevölkerungsentwicklung im Einzugsgebiet über das Raum- und Funktionsprogramm bis hin zur refinanzierbaren Miete hängt der wirtschaftliche Erfolg einer Pflegeeinrichtung von sehr vielen, zum Teil überraschenden Faktoren ab.
Sie wollen Ihr Portfolio durch Zukäufe weiterer Sozialimmobilien ergänzen? Sichergehen, dass auch weiterhin alles gut läuft und die Rendite in erwarteter Höhe erwirtschaftet wird? Einzelne Objekte aus der Entfernung von außen einzuschätzen, ist zäh und zeitraubend. Die Terranus-Experten sind Insider. Wir entschlüsseln alle relevanten Faktoren für Sie: Wir beschaffen die nötigen Zahlen, haben die Kompetenz, sie zu Interpretieren und erstellen auf dieser Basis eine unabhängige Beurteilung, eine Commercial Due Diligence (CDD) für eine konkrete Immobilie. Dabei betrachten wir jede Immobilie in ihrem individuellen Kontext. Welche Kriterien ausschlaggebend sind für unsere Bewertung, lesen Sie hier:
Standortanalyse
Hier geht es zunächst um die Frage, wie attraktiv der Standort für Bewohner und – das wird immer wichtiger – für Mitarbeiter ist. Insbesondere für ortsfremde Investoren ist es sehr schwer, das Umfeld einer Einrichtung ganzheitlich einzuschätzen. Die Terranus-Experten wissen, welche Faktoren dafür wichtig sind. Mit unserem exklusiven internen Tool „Potenzial-Analyse“ klären wir sicher, in welchem Maße die Anforderungen an seniorenrelevante Infrastruktur wie zum Beispiel Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten erfüllt sind. Ausländische oder ortsfremde Investoren erhalten ein umfassendes Bild der Bevölkerungsstruktur und wirtschaftlichen Situation der Stadt, des Stadtteils und der unmittelbaren Umgebung der Einrichtung.
Analyse des Pflegemarkts und des Wettbewerbs in der Region
Wird die Einrichtung auch künftig noch ausgelastet sein? „Im Allgemeinen bevorzugen Pflegebedürftige eine Einrichtung so nah wie möglich an der bisherigen Umgebung“, erklärt Terranus-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. Deshalb betrachtet Terranus mit einem weiteren exklusiven internen Tool, dem „Pflege-Atlas“, wie sich die Bevölkerung in den Postleitzahl-Gebieten in unmittelbarer Nähe der Einrichtung entwickelt. „Da kann es Überraschungen geben, z. B. dass sich ein zurzeit dichtbesiedeltes Gebiet leert. Auch was jeweils als nah anzusehen ist, hängt wiederum von den strukturellen Gegebenheiten des Standorts ab, ist z. B. in der Stadt anders als auf dem Land“, so Sakwe Nakonji weiter. Genauso wichtig wie die Entwicklung des Bedarfs in der Region ist natürlich auch der Wettbewerb vor Ort. Welche Häuser mit welchen Konzepten befinden sich dort? Welche Zukunftsaussichten haben diese Wettbewerber mit ihren baulichen Voraussetzungen und jeweiligem Betriebskonzept? Und welche anderen Versorgungsformen wie zum Beispiel Wohngemeinschaften gibt es in der Umgebung? Wenn nötig, besuchen Terranus-Experten zur Recherche die Einrichtungen vor Ort persönlich. „Außerdem kennen wir sehr genau die jeweiligen heimrechtlichen Bestimmungen in jedem Bundesland bzw. wissen, welche Veränderungen dort anstehen. Auch diese Rahmenbedingungen können große Auswirkungen auf die Zukunft einer Einrichtung haben“, fügt Anja Sakwe Nakonji hinzu.
Betreiberanalyse
Am deutschen Markt sind große und kleine Betreiberunternehmen in dreistelliger Zahl tätig. Sie alle immer vor Augen zu haben, ist für Investoren nahezu unmöglich. Wir von Terranus kennen hingegen durch unsere über 25-jährige intensive Marktbearbeitung sehr viele Unternehmen. Wir liefern Informationen zur Entwicklung und der strategischen Ausrichtung eines bestimmten Betreibers.
Gebäudeanalyse
Terranus ermittelt an dieser Stelle natürlich, ob die Immobilie den aktuellen und eventuell auch zukünftigen Anforderungen an eine Seniorenimmobilie gerecht wird. Darüber hinaus sind aber noch ganz andere Fragen spannend: Entspricht das Gebäude den aktuellen landesheimrechtlichen Vorgaben? Das betrifft zum Beispiel Größe und Ausstattung der Bäder, aber auch die Nettoraumfläche, die rein rechnerisch im Schnitt jedem Bewohner zur Verfügung steht. Werden diese Größen unterschritten, kann sich das wesentlich auf die erzielbare Miete und den künftigen Betrieb auswirken. Und was haben ein wirtschaftlicher Betrieb und hohe pflegerische Qualität mit dem Grundriss der Einrichtung zu tun? Die Anordnung von Zimmern und Gemeinschaftsräumen ist im günstigen Fall so, dass das Pflegepersonal kurze Wege hat. Das spart kostbare Rüstzeit und schafft mehr Raum für die Betreuung der Bewohner. Fazit von Terranus-Geschäftsführer Markus Bienentreu: „Je funktionaler die Immobilie geplant ist, desto besser sind die Aussichten für einen wirtschaftlichen Betrieb. Der wiederum sichert die Miete und damit die Rendite.“
Analyse von Miete und Betriebskonzept
Vom Betriebskonzepts hängt ab, welchen Umsatz eine Seniorenimmobilie erzielen kann. Um nachhaltig zu sein, muss die Miete mit den zur Refinanzierung zur Verfügung stehenden Einnahmen im Verhältnis stehen. Ist die Miete zu hoch, besteht die Gefahr, dass der Betreiber zumindest mittelfristig nicht wirtschaftlich arbeiten kann und deshalb aufgeben muss. Folgende Aspekte werden durch Terranus untersucht:
- Anzahl der Ein- und Zweibettzimmer. Bei einer hohen Anzahl an Zweitbettzimmern: Sind die Zweibettzimmer nachhaltig belegbar? Und wäre der Betrieb nach einer Umwandlung in Einbettzimmer noch überlebensfähig?
- Wie hoch sind die im Pflegesatz genehmigten Investitionskosten? Und welcher Anteil davon steht für Miete zur Verfügung?
- Welche Pflegeformen und welche dazugehörigen Leistungen werden wie angeboten?
- Welche Dienstleistungen werden in Eigenregie und welche über externe Dienstleister erbracht?
Ausblick und Einschätzung
Welche Zukunftschancen hat die Einrichtung am Markt? Am Ende der Analyse setzen wir sämtliche Faktoren zueinander in Beziehung und geben schließlich auf der Basis unserer 25 Jahre Markterfahrung eine eindeutige Empfehlung zu der jeweiligen Immobilie ab. Markus Bienentreu: „Unsere Kunden, die CDD in Anspruch genommen haben, haben auch jetzt in der Krise erheblich weniger Probleme als andere, die teilweise böse Überraschungen mit ihren Immobilien erlebt haben.“
Das Leistungspaket
Was Sie unter anderem im Rahmen einer CDD von uns erwarten können:
- Der exklusive Terranus „Pflege-Atlas“ bietet einer breite, nicht öffentlich verfügbare Datenbasis für die Analyse.
- Unsere Experten besuchen persönlich die jeweilige Einrichtung und ggf. auch Einrichtungen des Wettbewerbs.
- Wir stellen alle wirtschaftlichen Daten zum Betreiber zusammen.
- Wir beurteilen das Gebäude: Werden die landesheimrechtlichen Vorgaben erfüllt? Kurze Wege fürs Personal? Ist die Einbettzimmerquote marktgerecht?
- Wir betrachten die Belegung und die Aussichten auf künftige Belegung
- Wir beurteilen das Betriebskonzept: Stimmt der Leistungs-Mix?
- Wir überprüfen den Mietvertrag auf die Miethöhe und ob marktübliche Regelungen, z. B. zur Instandhaltung, eingehalten sind.
Zum Thema Mietvertrag hat Markus Bienentreu ein interessantes Fallbeispiel: „Bei der Prüfung eines Vertrags haben wir einen gravierenden Fehler gefunden. Es stellte sich heraus, dass im Mietvertrag die Pläne für Pflege und Betreutes Wohnen vertauscht waren. Ein derartiger Schriftformmangel führt dazu, dass der Betreiber kurzfristig hätte kündigen können. Das Problem haben wir für den Investor, der natürlich langfristig orientiert ist, über einen Nachtrag gelöst.“
Sie möchten ein Objekt aus Ihrem Portfolio bewerten lassen? Sie interessieren sich für eine CDD und möchten mehr darüber erfahren? Dann sprechen Sie uns gerne an!
