18.07.2017
Deal? Ja, aber gut vorbereitet!
Eine Welt für Spezialisten: Beim Verkauf einer Pflegeimmobilie zählt die exakte Kenntnis interner Betriebsabläufe, legislativer Vorgaben und sozio-ökonomischer Daten. Wer als Steuerberater für seine Mandanten ein faires Verkaufsverfahren begleitet, setzt auf die komplexe Expertise von Sozialimmobilien-Profis.
„Mut zur Komplexität“, empfiehlt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu den Verkäufern von Pflegeimmobilien und ihren begleitenden Steuerberatern, „denn allzu schlichte Verkaufsverfahren und Bewertungssysteme führen zu ebenso schlichten Ergebnissen.“ Wer beim Bieterverfahren, bei der Wertermittlung und letztlich auch bei den Klauseln des notariellen Vertrags nicht im Trüben fischen möchte, benötigt Sozialimmobilien-Experten mit viel Marktkenntnis.
Das beginnt, lange bevor der erste potentielle Käufer erscheint. Denn Spezialmakler wie TERRANUS pflegen permanent einen intensiven Kontakt zu Investoren wie Betreibern, egal ob ein geeignetes Objekt derzeit verkauft wird oder nicht. Der Vorteil für den Pflegeheimbesitzer: Die Marktsichtung mit Erstinformationen und die Kontaktaufnahme zu einem Käufer erfolgt zunächst verdeckt. Irritationen bei Betreibern wie Bewohner oder Mitarbeitern entstehen so erst gar nicht. Finden dann konkretere Gespräche statt, unterzeichnen die Parteien eine Verschwiegenheitserklärung.
Komplizierter wird es bei der Preisfindung, nicht selten liegen Welten zwischen den Vorstellungen. „Der Grund liegt auf der Hand“, so Markus Bienentreu, „bei der äußerst komplexen Wertermittlung für Sozialimmobilien blenden viele Berater zahlreiche Parameter aus, dies betrifft derzeit insbesondere die Auswirkungen der neueren landesspezifischen Heimgesetzgebung auf den Wert einer bestimmten Immobilie.“ Noch zudem seien Umfang und Tiefe möglicher Vergleichsdaten alles andere als ausreichend.
Gewissheit kommt von Wissen
Wie also lässt sich der Markt- und Beleihungswert einer Sozialimmobilie sicher ermitteln? Indem sich der Verkäufer auf das spezifische Know-how in Kombination mit den Analysetools der Profis stützt. „Dank Digitalisierung bedeutet dies bei uns zunächst die Erhebung von zehntausenden Daten, natürlich stets aktuell. Die intelligente Verknüpfung der so gesammelten Fakten in digitalen Analysetools und nicht zuletzt die kenntnisreiche Interpretation der Ergebnisse schafft eine solide Basis für die Bewertung“, sagt Bienentreu.
Und dieses Wissen rechnet sich für den Verkäufer, denn es schützt ihn vor Fehlentscheidungen, vor einem Verkauf unter Wert und schafft zudem Transparenz und Vertrauen auf Seiten der Investoren und finanzierenden Banken. „Seit mehr als 20 Jahren erheben wir bei TERRANUS alle relevanten Parameter für die Bewertung von Sozialimmobilien und verfügen inzwischen deutschlandweit über die größte Datenbank.“
Fallstricke vermeiden: Der beste Abschluss für Mandanten
Bis zur verkaufsfertigen Immobilie und bis zum Notartermin gilt es auch nach der Preisfindung eine Reihe von rechtlichen wie steuerlichen Fallstricken zu umgehen. Welche Unterlagen sind für eine ordentliche Due-Diligence-Prüfung bereit zu halten? Wo ist man auf die Mitarbeit des Betreibers angewiesen und wie spreche ich diesen an? Nur wer in ständigem Kontakt zu den verantwortlichen Personen der Betreibergesellschaften steht, kann dieses Problem zufriedenstellend lösen.
Welche kaufpreisrelevanten Regelungen beinhaltet der Mietvertrag mit dem Betreiber oder finden sich im Vertrag sogenannte Dealbreaker? Eventuell muss gar ein neuer Betreiber für die Zeit nach der Transaktion gesucht werden. „Die Komplexität zu verdrängen, kostet den Verkäufer viel Geld“, erklärt Bienentreu, „wer seine Mandanten exzellent begleiten möchte, setzt daher auf erfahrene Spezialmakler und Managementberater für Sozialimmobilien.“
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Markus Bienentreu
Geschäftsführer
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