28.06.2017
„Die stille Enteignung“
Die neuen Landesheimgesetze zwingen vor allem in Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg viele Pflegeheime zu einer Reduzierung der Bettenzahl, zu teuren Um- oder gar Neubauten.„Das wirkt sich natürlich auf den aktuellen Verkehrswert aus“, erklärt Markus Bienentreu, „und es bedarf einer Neubewertung vieler Einrichtungen.“
Sind stark schwankende Verkehrswerte im Wachstumsmarkt der Pflegeimmobilien neu? „Ja und nein“, erklärt Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS GmbH. Die Wertermittlung dieses Immobilientyps war bereits in der Vergangenheit äußerst komplex. Sie setzt eine tiefe Kenntnis der internen Struktur von Einrichtungen, ihrer gesamten Betriebsabläufe, der legislativen Rahmenbedingungen und des Pflegemarktes im Ganzen, aber auch auf regionaler Ebene voraus.
„Wir bei TERRANUS verlassen uns dabei auf unseren 360-Grad-Blick, bei dem sich die Kompetenz des Spezialmaklers mit der des Managementberaters verbindet,“ erklärt Markus Bienentreu, „aber auch auf unsere Spezialtools wie den Pflegeatlas, mit dem wir den Markt und die Wettbewerbsdaten am jeweiligen Standort zuverlässig analysieren können.“
Neubewertung von Pflegeimmobilien
Pflegeimmobilien sind Managementimmobilien, noch zudem in einem hoch regulierten Markt. „Da ein Investment in diesem Sektor aber auf 10 Jahre und länger ausgelegt ist“, sagt Bienentreu, „unterliegt es immer auch politischen wie sozio-ökonomischen Schwankungen – und diese hatten und haben natürlich Auswirkungen auf den aktuellen Wert einer Pflegeimmobilie.“
Eine echte Zäsur jedoch markieren die neuen Landesheimgesetze insbesondere in Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg. „Denn die kommen einer stillen Enteignung gleich, wie wir sie bislang nicht erlebt haben“, so Bienentreu, „ihr Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Betriebs und damit den Wert der Immobilie ist so erheblich, dass daraus in vielen Fällen eine völlige Neubewertung der Einrichtung resultiert.“
Wirtschaftlichkeit auf dem Prüfstand
Die Einbettzimmerquote zwingt viele Pflegeheime zur Reduzierung der Bettenzahl, zu teuren Um- oder gar Neubauten. Mag der Betreiber vor den neu vorgeschriebenen Quoten noch so gut belegt gewesen sein, marktkonform agiert und mit angemessenen Kostenstrukturen gearbeitet haben. Die Plätze fallen unwiderruflich weg. Und diese Reduzierung bedeutet stets auch eine notwendige Anpassung der Betriebs- wie der Kostenstrukturen. Denn weniger Plätze bewirken in der Regel auch einen geringeren nachhaltigen Ertrag, zumindest dann, wenn die Investitionsfolgekosten nicht gleichlaufend angehoben werden können. Eine Alternative: Der Immobilieninvestor senkt freiwillig die Miete – und damit seine Rendite. Kurzum: Die neue Heimgesetzgebung greift tief in die Ertragsstruktur ein.
Für die Wertermittlung einer Sozialimmobilie folgt daraus: Um die Markt- und Leistungsfähigkeit einer Pflegeimmobilie im Einzelnen zu beurteilen, bedarf es der Prüfung komplexer Kriterien, die weit in innere Abläufe, die Betriebsführung und die legislativen Entwicklungen hineinreichen. Dann aber ist der Markt der Pflegeimmobilien ein echter Wachstumsmarkt, in dem langfristig solide Renditen zu erwarten sind.
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Markus Bienentreu
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