Wissenswert Fakten und Trends rund um Sozialimmobilien

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14.03.2023 E-Mail

Die Wohnungsfrage ist zurück – auch für Senior:innen!

Den angespannten Wohnungsmarkt bekommen nicht nur Studierende oder Familien mit geringen bis mittleren Einkommen zu spüren. Auch die Suche nach altersgerechtem Wohnraum stellt eine besondere Herausforderung dar. In den letzten Jahren hatte die Pflegeimmobilienbranche das Segment der Seniorenresidenzen und Senior:innen mit entsprechendem Einkommen oder Vermögen überwiegend im Blick. Dabei ist es bei Commercial Due Diligence oder Standortprüfungen schon immer der Ansatz von TERRANUS gewesen, realistische und nachhaltige Miethöhen für Pflegeheime und in ambulant betreuten Seniorenwohnformen den Wohnungsmarkt zu berücksichtigen.

Die Gründe für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum sind vielfältig. „Ein entscheidender Faktor ist sicherlich der politische Kurswechsel Ende der 80er Jahre, als die Politik das Thema Wohnungsnot für überwunden hielt und die Wohnungsgemeinnützigkeit abschaffte“, sagt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. Damit entfiel die steuerliche Förderung für kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen, und die Fördermaßnahmen galten als wettbewerbsverzerrend. Förderprogramme des sozialen Wohnungsbaus sicherten aber die staatliche Übernahme der „unrentierlichen Kosten“ und damit die Wirtschaftlichkeit des sozialen Wohnungsbaus auch für private Unternehmen, denen der Staat über die Förderverträge eine fixe Eigenkapitalverzinsung von bis zu 6,5 Prozent garantierte. Das Problem der bisherigen Förderprogramme sind die befristeten Laufzeiten der Mietpreisbindungen: Nach Ablauf der vereinbarten Förderzeiträume – von meist zwanzig bis dreißig Jahren – löst sich der Status der Sozialwohnungen auf, und die ehemals geförderten Wohnungen können nach Marktkriterien verwertet werden. Aus diesem Grund ging der Bestand an Sozialwohnungen von 3,9 Millionen Wohnungen Ende der 80er Jahre auf 1,1 Millionen im Jahr 2021 drastisch zurück.

Metropolen mit großer Wohnungsnot

Der weltweite Trend der Urbanisierung geht auch an Deutschland nicht vorbei. Der nach wie vor enorme Zuzug in die großen Städte und Ballungsräume setzt den Wohnungsmarkt weiter unter Druck. Entsprechend dem Prinzip von Angebot und Nachfrage sind die Mieten von 2020 bis 2023 um etwa 4,2 Prozent gestiegen. Bei gleichzeitig fehlenden Sozialwohnungen suchen mehr Menschen am freien Wohnungsmarkt nach bezahlbaren Wohnungen. „Aktuelle Zahlen zeigen, dass viele Menschen in Deutschland mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufwenden müssen“, sagt Anja Sakwe Nakonji. Bundesweit fehlt es laut der Hans-Böckler-Stiftung an 1,9 Millionen bezahlbaren Wohnungen und das überwiegend dort, wo Menschen zunehmend hinziehen – in den großen Städten. Gleichzeitig wird einer aktuellen Prognose der Deutschen Rentenversicherung zufolge das Rentenniveau bis 2040 auf rund 39 Prozent sinken. Welche Kaufkraft die Rente im Jahr 2040 hat, wurde in einer umfassenden Studie der Prognos AG bis auf die Ebene der Gemeinden und Kreise untersucht. Auf der Basis unterschiedlicher Erwerbsbiografien zeigt die Studie eindrücklich die unterschiedliche Verteilung der Rentenkaufkraft. Für Senior:innen besonders unattraktiv sind Großstädte und Ballungsräume wie München und Hamburg, denn hier ist die Rentenkaufkraft besonders gering, weil das Leben schlichtweg sehr teuer ist. „Bei der Umsetzung von Seniorenwohnprojekten ist es daher wichtig, neben den klassischen Faktoren der Standortwahl auch die Rentenkaufkraft zu berücksichtigen“, weiß Anja Sakwe Nakonji. Die langjährige Erfahrung von TERRANUS zeige, dass allgemeine Parameter allein bei der konkreten Standortbewertung nicht weiterhelfen, so die Expertin. Sicherlich muss auch die Vermögenssituation von Senior:innen zusätzlich zur Rentenkaufkraft berücksichtigt werden. Doch dazu gibt es bisher keine Metadaten. Klar ist, dass neben dem Segment der Seniorenresidenzen preiswertes Wohnen für Ältere gleichermaßen nachgefragt wird, denn die durchschnittliche Rente für einen Menschen des Jahrgangs 1968 wird laut einer Studie des Versicherungsverbands GDV und des Prognos-Instituts 2040 bei etwa 1560 Euro liegen. Allerdings hängt die Rente auch von Beruf und Wohnort ab.

Gemeinsam planen, Ressourcen bündeln, Kosten sparen

2020 betrug die Bedarfsdeckung bei Sozialwohnungen in Deutschland nur 38 Prozent. Das geht aus Berechnungen des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) auf Basis von Daten von Destatis und der Prognos AG hervor. Auch die Menge an fertiggestellten günstigen Mietwohnungen blieb weit hinter dem Bedarf zurück. So wurden im Jahr 2020 lediglich 30.000 Sozialwohnungen fertiggestellt, obwohl laut den unter dem Titel „Wer baut Deutschland?“ veröffentlichten Schätzungen der Prognos AG rund 80.000 Wohnungen nötig gewesen wären. Gleichzeitig liegen laut der Studie des Pestel-Instituts die Investitionskosten für Wohnraum in Großstädten derzeit im Mittel bei rund 4.900 Euro pro Quadratmeter. „Ein aktuell frei finanziert errichteter Wohnungsbau lässt unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten eine Kaltmiete von unter ca. 16,50 Euro nicht mehr zu“, heißt es in der Studie. Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken, gibt es verschiedene Ansätze. Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen beispielsweise setzt dabei auf eine Kombination unterschiedlicher Maßnahmen, um den Bedarf zu decken und gleichzeitig einen sozialen Ausgleich zu schaffen. Dazu zählt die Ausweitung des Ankaufs von Belegungsrechten auf insgesamt 67 Städte und Gemeinden in NRW. „Durch den Ankauf von Belegungsrechten können gemeinnützige Wohnungsunternehmen Wohnraum anbieten, der dauerhaft an einkommensschwache Haushalte vermietet wird“, weiß Anja Sakwe Nakonji. Der ZIA empfiehlt einen Mix aus preisgünstigen und hochwertigen Mietwohnungen sowie Eigentumswohnungen bei Neubauten zu schaffen. So wird einerseits der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum gedeckt, andererseits entstehen hochwertige Angebote für anspruchsvolle Kunden und soziale Brennpunkte werden vermieden. Schließlich könnten auch Bebauungspläne angepasst werden, um Geschosswohnungsbau in innerstädtischen Lagen zu ermöglichen, denn Bauland in großen Städten und Ballungsräumen ist bereits jetzt rar und teurer, was die Entwicklung neuer Wohnprojekte erschwert. Auch die Neugründung landeseigener Wohnungsbaugesellschaften kann einen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum leisten.

Auch wenn unter ESG-Gesichtspunkten die Umnutzung von Bestandsimmobilien wünschenswert ist, ist die Umwandlung von Immobilien wie Bürogebäuden in Wohnraum anspruchsvoll und nur sinnvoll, wenn Bausubstanz und Grundriss der Immobilien den Anforderungen an Wohnimmobilien angepasst werden können. Bei der Planung von Neubauprojekten oder Umnutzungen empfiehlt TERRANUS fundierte Machbarkeitsstudien oder Marktanalysen zu Grunde zu legen, denn nur so kann sichergestellt werden, dass nicht am konkreten lokalen Markt vorbeigeplant und die zukünftige Zahlungsfähigkeit von Senior:innen überschätzt wird. Eine nachhaltige Miete, egal ob bei einem ambulanten oder stationärem Seniorenwohnprojekt, möchte schließlich jeder Investor sichern und jede Bank finanzieren.

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