Wissenswert Fakten und Trends rund um Sozialimmobilien

Markus Bienentreu, Real Estate, Transaktionsberatung

22.02.2022 E-Mail

„Ein guter Transaktionsberater ist für alle ein Gewinn!“

Die Assetklasse Seniorenimmobilien erfreut sich bei Investoren weiterhin wachsender Beliebtheit, und der Anlagedruck in diesem krisenfesten Investmentbereich steigt. Warum es sowohl für private als auch für professionelle Verkäufer sinnvoll ist, bei ihrem Vorhaben einen Transaktionsberater hinzuzuziehen.

Auf Verkäuferseite führt die Entwicklung des Pflegemarktes teilweise zu einer „Goldgräberstimmung“. Der eine oder andere Investor versucht, den Schwung dieses Marktes mitzunehmen und eventuell sogar seine qualitativ schlechten Immobilien zu verkaufen. Folgende Fragen gilt es zu beantworten: Wie sieht die Verkäuferseite aus? Wer sind die Eigentümer?

Der Rückzug des Staates aus der Förderung von Pflegeimmobilien markiert den Startschuss für die Expansion der privaten Betreiber. Damit verbunden ist eine heterogene Struktur der Verkäuferseite mit unterschiedlichen Voraussetzungen und individuellen Ansprüchen. Die Spanne reicht vom Immobilienprofi, insbesondere Spezialfonds, über Family Offices bis hin zu Privatpersonen (Einzelbetreiber). Viele familiengeführte Pflegeheim-Immobilien befinden sich noch im Eigentum der ersten oder zweiten Generation, die inzwischen ein gewisses Alter erreicht hat. Die nächste Generation aber scheut häufig die Weiterführung der Pflegeimmobilie, der 24/7-Job der Eltern entspricht oft nicht ihrer Lebensvorstellung. Hinzu kommen immer höhere Hürden aus gesetzlichen Regelungen und Anforderungen sowie das zunehmende Problem des Fachkräftemangels respektive der Personalakquise. Je nach Motivation des Verkäufers ist die aktuelle Marktsituation also ein guter Zeitpunkt zum Verkauf einer Immobilie.

Spezial-Know-how gefragt

So verschieden die Betreiber- und Eigentümerlandschaft, so heterogen ist auch der Immobilienbestand. Von der gerade modernisierten Immobilie über das gewachsene, mehrfach angebaute und erweiterte Gebäude bis hin zum teilweise stark instandhaltungsbedürftigen „Bauwerk“ stehen alle Arten von Immobilien zum Verkauf. Typisch für solche historisch entstandenen Immobilien sind höhere Zweibettzimmeranteile, nicht barrierefreie Bäder, Mängel im Brandschutz, weite, teils unwirtschaftliche Laufwege und zu kleine Wohnbereiche.

Auch für das Jahr 2022 gilt: Eine Pflegeimmobilie ist immer noch eine Spezialimmobilie. Einfaches Immobilien-Know-how reicht nicht aus, um die vielen Anforderungen zu meistern, die der Betrieb und der Unterhalt eines solchen Gebäudes mit sich bringen. Das beginnt bei der Ermittlung der konkreten Bedarfs- und Wettbewerbssituation, geht über die strukturellen Anforderungen an die Immobilie (Stichwort Landesheimbauverordnungen) bis hin zur Herleitung einer marktfähigen Miete. Nützlich ist ebenfalls, wenn die Historie von Einrichtungen und Betreibervorlieben bekannt sind.

So unterschiedlich die Verkäuferstruktur ist, so verschieden ist auch die Herangehensweise bei der Begleitung von Transaktionen. Immobilienprofis wie beispielsweise Spezialfonds, kennen den Ablauf von Immobilientransaktionen bestens von der Käuferseite. Themen wie die Aufbereitung des Datenraums, der Prozess selbst und die Kaufvertragsverhandlung sind also bekannt. Allerdings fehlt auch diesen Experten bei speziellen Fragen der Materie oft das entsprechende Spezial-Know-how dieser Assetklasse und muss „eingekauft“ werden. Hilfreich ist auch ein guter Kontakt des Transaktionsberaters zum Betreiber, wenn sich beide aus anderen Mandaten kennen und schätzen.

Intensivere Begleitung von Privatinvestoren

Privatinvestoren, die mit hoher Wahrscheinlichkeit nur einmal im Leben eine (Pflege-)Immobilie veräußern, benötigen eine deutlich intensivere Vorbereitung und in der Regel eine wesentlich engmaschigere Begleitung bis zum Signing oder Closing. Das fängt bei der Beschaffung und Aufbereitung der benötigten Unterlagen an. Liegen beispielsweise alle – auch die mehr als 40 Jahre alten – Baugenehmigungen vor? Ist die Schriftform beim Mietvertrag gewahrt oder bedarf es noch eines Nachtrags?

In jedem Fall sollte der Transaktionsberater mit dem Verkäufer das Vorgehen von der Beschaffung der benötigten unterlagen, über Q&A-Phase bis zur Exklusivität detailliert besprechen. Hieraus ergibt sich für den nicht selten allein handelnden Verkäufer eine phasenweise zeitintensive Beschäftigung, die er einplanen muss. Wichtig außerdem: die Einbindung von weiteren Experten wie Rechtsanwälten und Steuerberatern mit Fachkenntnissen sowie die Berücksichtigung rechtlicher Absicherungen und begrenzter Garantieregelungen. Ein gut vorbereiteter Prozess vereinfacht die Prüfung auch auf Käuferseite.

Die Begleitung durch einen spezialisierten Transaktionsberater ist für Privat- und professionelle Investoren daher gleichermaßen ein Zugewinn. Denn: Ohne den erfahrenen Vermittler zwischen den Parteien ist schon manche Transaktion gescheitert.

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