24.06.2024
11März
Interims-Management sichert Werte
Stellen Sie sich vor: Ein Pflegeheim ist nur noch knapp zur Hälfte mit Bewohnern und Personal ausgelastet. Der Betreiber macht in diesem Haus hohe Verluste, kann die Miete nicht mehr aufbringen und kündigt die Schließung der Einrichtung an. Ein Horror-Szenario für den Immobilien-Besitzer, das zurzeit leider keine Seltenheit ist. Rettung für die Einrichtung und die Rendite bietet ein Interims-Management. Lesen Sie hier, warum sich diese Maßnahme rechnet.
Dringend gesucht: Neuer Betreiber
Natürlich ist es im Interesse des Investors, eine Immobilie möglichst schnell wieder zu vermieten, damit wieder Einnahmen erzielt werden können. Dazu muss das Haus für einen neuen Betreiber allerdings attraktiv sein! Ein leeres Haus ist das ganz sicher nicht: Wenn der neue Betreiber die Belegung erst wieder aufbauen und neue Mitarbeiter rekrutieren muss, muss er viel Zeit, Arbeit und Geld investieren, bis sich das Projekt für ihn rentiert. In der aktuellen Marktsituation lässt sich deshalb für ein leeres Haus – wenn überhaupt – nur in einer langen und aufwändigen Suche ein neuer Betreiber finden. Zudem wären die Anforderungen des Betreibers hoch: Pre-Opening-Phasen werden zurzeit mit bis zu 18 Monaten veranschlagt, in denen keine oder nur eine sehr niedrige Miete fließt. In einem solchen Prozess können leicht zwei bis drei Jahresmieten ausfallen!
Die kostengünstigere Alternative: Den Betrieb mit den noch verbliebenen Bewohnern und Mitarbeitern durch ein Interims-Management stabilisieren und wieder ausbauen. Dieses Vorgehen bietet die besten Chancen, schnell einen neuen Betreiber zu finden. Terranus unterstützt Investoren seit rund 20 Jahren mit Interims-Management von Pflegeeinrichtungen und Senioren-Wohnanlagen. „An diese Aufträge gehen wir heran wie ein neuer Betreiber, wir bringen den Betrieb in allen Bereichen up to Date“, erklärt Anja Sakwe Nakonji, die diese Leistung bei Terranus als Geschäftsführerin verantwortet.
Interims-Management: Der Nutzen für Investoren
Wie ist das Vorgehen von Terranus bei einem Interims-Management? Welche Aufgaben fallen an? Hier einige Beispiele:
- Personal-Marketing: In Zeiten des Fachkräfte-Mangels ist das ein besonders wichtiges Thema. Terranus nutzt dafür lokale und überregionale Netzwerke. Immer bedeutender wird für das Recruiting auch eine Social Media Präsenz, in der sich die Einrichtung als attraktiver Arbeitgeber präsentiert.
- Überprüfen von Personalschlüssel und Personaleinsatz: Kann die Belegung optimiert werden? Übernehmen die einzelnen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die zu ihrer Qualifikation passenden Aufgaben? Eventuell müssen Kündigungen oder Änderungskündigungen ausgesprochen und oft muss neues Personal eingestellt werden.
- Technik: Sind IT, Schwesternruf und Telefonanlage auf dem neuesten Stand, so dass effizient damit gearbeitet werden kann? „Kürzlich haben wir zum Beispiel in einer Einrichtung noch das Betriebssystem Windows 95 vorgefunden“, erzählt Anja Sakwe Nakonji. Während des Interims-Managements erhält die Einrichtung ein einheitliches digitales System auf aktuellem Standard.
- Ausstattung: Auf welchem baulichen und technischem Stand ist die Küche? Sind Umbauten, zum Beispiel der Bäder erforderlich? Auch der Zustand von Möbeln und Fußböden spielt eine Rolle. Wenn sie einheitlich und in guten Zustand sind, vermitteln sie einen Eindruck von Wertigkeit.
Anja Sakwe Nakonji: „Wir können sehr schnell und sehr strukturiert einen Betrieb übernehmen. Erfahrungsgemäß dauert es circa vier bis sechs Monate, bis wir die Einrichtung wieder gut ans Laufen gebracht haben und dann noch etwa zwei bis vier Monate, bis die Einrichtung fit ist für eine Übernahme.“ Das Interims-Management bietet aber noch weiter reichende Chancen: „Diese Phase zwischen zwei Vermietungen ist eine Gelegenheit für den Eigentümer, einen ungefilterten und vollständigen Einblick in die Qualitäten und ggf. Risiken der Immobilie zu bekommen und die wirklich nötigen Verbesserungen vorzunehmen.“ Zusätzlich zu den Management-Kompetenzen verfügt Terranus über eine hohe Kompetenz für Transaktionen inklusive entsprechender Tools. Diese Verzahnung von Investoren-Kenntnissen und Betreiberwissen macht unser Beratungsunternehmen zu einem besonders qualifizierten Partner in Umbruchphasen.
Sorgfältig prüfen: Die Zukunftsaussichten der Einrichtung
Interims-Management ist kostengünstiger als Leerstand. Immobilien-Eigentümer sollten dennoch genau prüfen, ob sich die Investition lohnt, das heißt ob die jeweilige Einrichtung eine Zukunft hat. Nur wenn die Voraussetzungen für einen wirtschaftlichen Betrieb gegeben sind, findet sich auch ein neuer Betreiber.
Die Kriterien für die Zukunftsfähigkeit einer Einrichtung gliedern sich in drei Bereiche:
- Objektqualität: Ideal für einen wirtschaftlichen Betrieb ist eine Größe von 80 – 120 Pflegeplätzen. Wie ist die Raumaufteilung gestaltet? Zweibettzimmer und sogenannte „Tandem-Zimmer“, die sich ein Bad teilen, sollten – wenn überhaupt – nur in sehr geringer Zahl vorhanden sein. Auch ein insgesamt hoher Sanierungsbedarf ist Anlass zur Vorsicht: Er muss entweder durch hohe Investitionen behoben werden – oder er wirkt sich negativ auf die Zukunftschancen der Einrichtung aus.
- Standortqualität: Pflegeimmobilien, die außerhalb von Ortschaften, also „auf der grünen Wiese“ liegen, haben sich nicht bewährt. Für Mitarbeitende und Angehörige sind sie schwer zu erreichen, und für die Bewohner gibt es keinerlei Einkaufs- oder Freizeit-Angebote, die sie aus eigener Kraft ansteuern können. In der Nachbarschaft sollten sich außerdem nicht zu viele andere Pflegeheime befinden, die eine Konkurrenz darstellen. Aufschluss über die Standort-Qualität einzelner Häuser gibt der Terranus-Pflege-Atlas.
- Betriebsqualität: Gibt es in der Einrichtung häufigen Personalwechsel? Hat sie einen schlechten Ruf? Gibt es vielleicht sogar Beanstandungen durch die Heimaufsicht wegen mangelnder Pflegequalität? „Einen schlechten Ruf in einen guten umzukehren, ist durch konsequente Arbeit natürlich möglich, aber das dauert sehr lange und sollte deshalb in die Betrachtung der Wirtschaftlichkeit einbezogen werden“, erklärt Anja Sakwe Nakonji.
Sollte die Prüfung der Zukunftsfähigkeit einer Einrichtung tatsächlich negativ ausfallen, wird sich auch kein neuer Betreiber finden und es empfiehlt sich, einen klaren Schlussstrich zu ziehen: Schließung der Einrichtung und anschließende Umnutzung der Immobilie. Lesen Sie dazu auch den Beitrag „Schließung eines Pflegeheims“.
Sie haben problematische Einrichtungen in Ihrem Portfolio? Die Terranus-Experten beraten Sie gern zu den Zukunftsperspektiven Ihrer Immobilien sowie zu den Chancen eines Interims-Managements.
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