17.07.2018
Index für Deutschlands Süden!
Steigen die Mieten für Pflegeheime in München, stagnieren sie in Stuttgart oder Potsdam? Der TERRANUS Investitionskostenindex liefert erstmals verlässliche Zahlen für Bayern, Baden-Württemberg und Brandenburg in dieser Assetklasse.
Die Baukosten steigen vielerorts. Grundstückspreise und Wohnungsmieten explodieren, das gilt insbesondere – aber nicht nur – für die deutschen Metropolen. So ermittelte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im September vergangenen Jahres, dass die Baulandpreise seit 2011 durchschnittlich um satte 27 Prozent gestiegen sind. Dazu wertete das Institut die Daten sämtlicher deutscher Kommunen aus und errechnete den Mittelwert. Gerade in Metropolen jedoch stiegen die Bodenpreise deutlich stärker, was sich direkt in höheren Wohnungsmieten niederschlägt.
Doch während diese Steigerung im Mietindex leicht ablesbar war, herrschte bislang Ungewissheit, wenn es um die Entwicklung der Mieten für Pflegeimmobilien geht. Dieses Rätsel löst jetzt TERRANUS mit seinem Investitionskostenindex. Nachdem bereits Indizes für zehn Bundesländer veröffentlicht wurden, sorgt Deutschlands führende Managementberatung für den Betrieb von Pflege- oder Seniorenheimen nun auch in Bayern, Baden-Württemberg und Brandenburg für mehr Transparenz.
Ausreißer im Süd-Westen: Baden-Württemberg hält Schritt
Von Mannheim bis Ravensburg, von Ulm bis Freiburg entwickelten sich die Mieten für Wohnungen einerseits und Pflegeheime andererseits zwischen 2010 und 2013 nahezu identisch. Erst in 2014 und 2015 fiel die Entwicklung der Investitionskosten leicht hinter den Mietpreisindex zurück. Damit bildet Baden-Württemberg eine der wenigen Ausnahmen, denn in den anderen Bundesländern klafft zumeist eine große Lücke zwischen den Miet- und Investitionskostenindices. Ein anderes Bild ergibt sich jedoch auch im Ländle, vergleicht man die Investitionskosten mit den allgemeinen Verbraucherpreisen: Denn letztere steigen im Südwesten Deutschlands deutlich stärker als die Mieten für Pflegeheime.
Im Übrigen bieten die Investitionskosten einen hervorragenden Indikator, um die Entwicklung der Mietzahlungen nachzuvollziehen. Sie sind jener Bestandteil des Pflegesatzes, mit dem ausschließlich die Kosten für das Gebäude und das Inventar refinanziert werden. Das bedeutet konkret: Wird eine Einrichtung im Mietmodell betrieben, bestehen die Investitionskosten aus Miete oder Pacht, Instandhaltung und -setzung sowie Ersatzbeschaffung. „Dank dieser starken Korrelation zwischen Investitionskosten und Miete“, erklärt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu, „lässt sich aus der Entwicklung der Investitionskosten die Mietentwicklung zuverlässig ablesen.“
Abgehängt: Entwicklung in Bayern und Brandenburg
Ganz anders als in Baden-Württemberg sieht es im benachbarten Bayern aus. Von Bayreuth bis Rosenheim entwickelten sich Mieten und Pacht für Pflegeheime deutlich behäbiger als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Und auch die Schere zwischen Mietpreisen für Wohnungen und dem Investitionskostenindex geht immer weiter auseinander.
Ein gravierendes Problem, insbesondere in Städten mit explodierenden Baulandpreisen und Mieten wie München. „Fallen die Mieteinnahmen für Pflegeheime dauerhaft hinter die Steigerung von Wohnungsmieten und Verbraucherpreise zurück, sinkt damit auch der Investitionsanreiz für Kapitalgeber im Vergleich zu anderen Assetklassen“, erklärt Bienentreu. Und das obwohl der Investitionsbedarf für Neu- und Ersatzbauten von Pflegeheimen mit dem demografischen Wandel enorm steigt, bis zum Jahr 2030 auf geschätzt rund 55 Milliarden Euro.
Keinen größeren Anreiz für privates Kapital bietet auch die Entwicklung in Brandenburg. Zwar stiegen die Investitionskosten in 2011 und 2012 erheblich an, seither jedoch entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime nur sehr langsam und bleiben weit hinter den steigenden Verbraucherpreisen und Wohnungsmieten zurück.
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