25.10.2022
Königsdisziplin „Verkauf von Betrieb und Immobilie“
Nicht nur für Seniorenimmobilien stieg in den vergangenen Jahren die Nachfrage. Gleiches trifft auch auf Betriebsgesellschaften funktionierender Senioreneinrichtungen zu und sorgte für deutlich höhere Verkaufspreise. Obwohl die aktuelle unsichere Marktsituation sowie steigende Zinsen die „Preisrallye“ inzwischen beendet haben und die Kaufpreise sogar bröckeln, ist der gleichzeitige Verkauf von Besitz und Betrieb für kleinere Betreiber eine durchaus realistische und lohnende Option. Für den Transaktionsberater ist diese Konstellation die Königsdisziplin.
Seniorenimmobilien haben sich insbesondere während der Coronapandemie als krisenfestes Investment erwiesen. Ein Grund für viele Investoren, in diesen Markt einzusteigen. Oft befinden sich Betrieb und Immobilie im Familieneigentum. Verkaufen Familienmitglieder den Betrieb, zieht das häufig auch die Abgabe der Immobilie nach sich. Ist die Veräußerung einer Spezialimmobilie wie einer Pflegeeinrichtung bereits eine Herausforderung, so ist der gleichzeitige Verkauf von Immobilie und Betrieb eine noch kompliziertere Angelegenheit. So stellt sich beispielsweise die Frage, ob die Erträge richtig zugeordnet sind. Betriebsergebnis und Miethöhe sind kommunizierende Röhren. Je höher die Miete, desto niedriger das Betriebsergebnis und umgekehrt. Dies ist erheblich für den Kaufpreis, der wesentlich von der marktfähigen Miete bestimmt wird. Diese hängt jedoch nicht zwingend mit der im bestehenden Mietvertrag vereinbarten Miete zusammen. Daher sollten im Vorfeld eine marktfähige Miete sowie der Kaufpreis ermittelt werden, der auf dieser Basis für Immobilie und Betriebsgesellschaft erzielt werden kann. Hier empfiehlt es sich, einen Transaktionsberater mit entsprechender Expertise wie TERRANUS einzubinden, der diese Punkte offen und realistisch anspricht. Denn neben den wirtschaftlichen Faktoren gibt es weitere wichtige Fragen, die zu klären sind. Beispielsweise:
- Welche Erwartungshaltung hat der Eigentümer an den Verkaufsprozess?
- Schätzt er die benötigten Ressourcen realistisch ein?
Immobilienzustand genau prüfen
Befindet sich eine Immobilie über viele Jahre im Besitz des Eigentümers, wird oft übersehen, dass sie nicht mehr die gültigen Standards und Anforderungen erfüllt. Aus seiner Sicht ist die Immobilie in gutem Zustand, doch das heißt erfahrungsgemäß nicht zwingend, dass dies wirklich so ist. Typische Themen sind in diesem Zusammenhang beispielsweise weiterentwickelte Brandschutzvorschriften, unzureichender Verbrühschutz in den Bewohnerbädern oder auch der fehlende Internetzugang für die Bewohner, der mittlerweile auch rechtlich in immer mehr Bundesländern gefordert wird. Eine realistische – auch monetäre – Einschätzung der Situation sowie eventuell anfallender kaufpreisrelevanter Themen hilft, späte Enttäuschungen auf der Verkäuferseite zu vermeiden.
Suche nach Investor und Erwerber
Werden Betrieb und Immobilie zusammen verkauft, kümmert sich der Transaktionsberater auch um die Suche nach dem beziehungsweise den passenden Käufer(n). Denn es gilt, nicht nur einen Immobilieninvestor zu finden, sondern auch einen Erwerber für die Betriebsgesellschaft. Und das möglichst gleichzeitig. Dafür bedarf es vertiefter Marktkenntnisse. Der Transaktionsberater sollte nicht nur wissen, wer auf Immobilienseite als Käufer auftritt und welche Anforderungen dieser an die Immobilien für sein Portfolio hat, sondern auch, welche (Betriebs-) Gesellschaften ihr Portfolio erweitern und Betreiber übernehmen wollen. Dabei stehen nicht nur die überregionalen Betreiber im Fokus, sondern auch kleinere, häufig nur regional vertretene Betreibergruppen. Die Kür eines Experten wie TERRANUS ist jedoch zu wissen, welcher Betreiber zu welchem Investor passt. Idealerweise pflegt er diese Informationen in seiner eigenen Datenbank und weiß, welcher Investor schon mit dem anzusprechenden Betreiber an anderer Stelle zusammengearbeitet hat und Immobilien im Bestand hält, bei denen der Betreiber bereits als Mieter auftritt.
Transaktionsberater als Vermittler und Strukturierer
Auch während der Vertragsverhandlungen kommt dem Transaktionsberater eine wichtige Rolle zu. Zwar übernehmen nicht selten institutionelle Investoren gern die Führungsrolle, dennoch sollte der Transaktionsberater stets informiert bleiben beziehungsweise in der Rolle des Vermittlers und Strukturierers den Prozess entweder im Hintergrund begleiten oder – besser noch – aktiv gestalten. Ein Vorteil ist, dass er wesentlich neutralere Gespräche im Hintergrund führen und einspringen kann, wenn Verhandlungen in Stocken geraten oder ein kritischer Moment erreicht wird. Somit trägt er wesentlich dazu bei, dass die Transaktion erfolgreich abgeschlossen wird.
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Markus Bienentreu
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