04.10.2018
Neu aufgelegt: Wissen um Werte
Diffizile Frage für Investoren, Banken und Wirtschaftsprüfer: Was ist eine Spezialimmobilie wert? Kriterien für eine solide Einschätzung liefern Carsten Brinkmann und Markus Bienentreu jetzt im aktualisierten Standardwerk „Bewertung von Spezialimmobilien“.
Ob Industriegebäude, Freizeitimmobilie oder Pflegeheim: Spezialimmobilien erfordern in der täglichen Bewertungspraxis eine differenzierte Methodik und viel Wissen rund um Marktdaten, Risikopotenziale und legislative Rahmenbedingungen. Denn wer unreflektiert Methoden für gängige Immobiliengattungen wie Einfamilienhäuser oder Bürogebäude auf eine Spezialimmobilie anwendet, ermittelt zwangsläufig falsche Bewertungsresultate.
Welche Parameter für die Bewertung von Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien wesentlich sind, erläutern Carsten Brinkmann, TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender, und Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS GmbH, in ihrem Beitrag zu „Bewertung von Spezialimmobilien: Risiken, Benchmarks und Methoden.“ Das rund 1.000 Seiten starke, von Dr. Sven Bienert und Klaus Wagner herausgegebene Standardwerk, erscheint derzeit in der zweiten, aktualisierten Ausgabe im Springer Gabler Verlag. Es behandelt in 35 Einzelbeiträgen sämtliche wirtschaftlichen wie rechtlichen Aspekte der Bewertung verschiedener Immobiliengattungen.
In ihrem 30 Seiten umfassenden Beitrag unterscheiden die Autoren Carsten Brinkmann und Markus Bienentreu deutlich die einzelnen Arten von Seniorenimmobilien. Werden die notwendigen baulichen Anpassungen einkalkuliert, erfolgt die Bewertung beispielsweise von Altenwohnungen und Betreutem Wohnen analog zum Wohnungsbau.
Landesspezifische Heimgesetzgebung: Neuauflage berücksichtigt legislative Entwicklung
Ganz anders sieht dies bei Pflegeheimen aus. Denn zu den ohnehin zahlreichen Parametern gesellen sich nun auch noch neue legislative Vorgaben aus nicht weniger als 16 Landesheimgesetzen samt Verordnungen. Das bedeutet konkret: Neben der Ableitung des marktüblichen Ertrags aus den Investitionsfolgekosten am Pflegesatz beeinflussen auch vorgeschriebene Einbettzimmerquoten, Mindestgrößen von Gemeinschaftsflächen oder maximale Wohnbereichsgrößen diesen wesentlich. Das macht eine solide Wertermittlung für Investoren, Kapital gebende Banken, Wirtschaftsprüfer und Sachverständige noch komplizierter.
Weiteren Klärungsbedarf werfen die Fragen auf, was in welchem Bundesland unter Bestandsschutz fällt, für welche Anpassungen es Ausnahmeregeln gibt oder wie die Fristen im Einzelnen aussehen. „Im Klartext: Die Vorgaben der neueren landesspezifischen Heimgesetzgebung wirken sich gravierend auf den Wert einer Pflegeimmobilie aus und müssen zwingend berücksichtigt werden“, erklärt Bienentreu, „denn die Zukunftsfähigkeit eines Pflegeheims kann aufgrund etwa des rechtlich vorgegebenen Abbaus von Mehrbettzimmern gefährdet sein, weil sich ein Umbau einfach nicht rechnet.“ Je nach Bundesland stellt sich zudem die Frage nach dem Refinanzierungsmodell, das der Investitionskostenberechnung zu Grunde liegt. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise unterscheidet sich der marktübliche Ertrag im Eigentums- deutlich von dem im Mietmodell.
„Streng zu trennen ist bei Pflegeeinrichtungen jedoch in jedem Fall zwischen Immobilien- und Unternehmensbewertung“, erklären die Autoren, „Unternehmensgewinne sind strikt aus der Immobilienwertung auszuklammern. Nur wenn der Betrieb einen ausreichenden Gewinn abwirft, kann der Betreiber die Einrichtung nachhaltig führen, was auch den Wert der Immobilie auf lange Zeit sichert.“ Eines macht der Beitrag in jedem Fall deutlich: Möchten Investoren nicht im Trüben fischen und exakt wissen, was die jeweilige Pflegeimmobilie wert ist, führt kein Weg an einer komplexen Analyse vorbei. „Neben der Expertise bedarf es dazu auch der digitalen Auswertung und Verknüpfung zehntausender Daten“, sagt Bienentreu, „wie es unsere TERRANUS Analysetools gewährleisten. Die Interpretation dieser breiten Faktenauswertung erlaubt dann eine verlässliche Bewertung und damit eine sichere Investitionsentscheidung.“
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