22.01.2024
Personalakquise, Diversifizierung und Betreiber-Monitoring: Was für Betreiber und Investoren 2024 wichtig wird
Die anhaltende Knappheit von Pflegekräften, die unaufhörliche Inflation und die fortgesetzte Herausforderung durch hohe Zinsen werden auch im Jahr 2024 das Marktumfeld für Sozialimmobilien maßgeblich prägen. Eine detaillierte Analyse darüber, welche Auswirkungen diese Faktoren für Betreiber und Investoren haben könnten, bieten TERRANUS-Geschäftsführer Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu in einem exklusiven Interview.
2023 war kein einfaches Jahr für die Sozialimmobilienbranche. Es gab eine Reihe großer Betreiber-Insolvenzen, und eine Vielzahl kleinerer, die weniger im Licht der Öffentlichkeit standen. Geht das 2024 so weiter?
Sakwe Nakonji: An der Großwetterlage wird sich so schnell nichts ändern. Vor allem der Mangel an Pflegekräften wird uns auch 2024 beschäftigen – und weit darüber hinaus. Ein Problem bleiben auch die gestiegenen Kosten und der bedauerliche Umstand, dass die Refinanzierung nicht mit den Kostensteigerungen Schritt hält. Für Betreiber bleibt das Marktumfeld also weiter sehr anspruchsvoll.
Und für Investoren?
Bienentreu: Das gilt auch für die Investoren. Der wirtschaftliche Druck auf die Betreiber schlägt natürlich auf sie durch. Es wird schwieriger, solide aufgestellte Häuser zu finden. Und die hohen Zinsen haben gleich einen mehrfachen Effekt: Projektentwicklungen stocken, die Kaufpreisfaktoren sinken, und zugleich gibt es auf einfache alternative Anlagemöglichkeiten wie etwa Festgeld wieder interessante Zinsen.
Was sollen Investoren jetzt tun – warten auf die Zinswende?
Bienentreu: Das ist in der Tat die Haltung vieler Investoren. Aber nicht von allen. Denn wer z.B. mit Eigenkapital antizyklisch investieren will, dem bieten sich jetzt gute Gelegenheiten. Es sind eine ganze Reihe von „Stranded Assets“ auf dem Markt. Wer hier mit kühlem Kopf vorgeht und die entscheidenden Rahmenparameter über eine gründlichen Commercial Due Diligence überprüft, kann möglicherweise günstig einsteigen oder sein Portfolio sinnvoll verbreitern. Denn früher oder später wird sich der Markt wieder erholen.
Allen Bestandshaltern kann man 2024 nur raten, ihr Portfolio gründlich auf Risiken abzuklopfen. Zudem bietet ein fortlaufendes Monitoring, das vor allem auch die Belegungs- und Personalentwicklung umfasst, ein hervorragendes Frühwarnsystem. Gerade jetzt muss die Devise lauten: Eng dranbleiben an den Betreibern.
Wie sieht denn der gut aufgestellte Betreiber aus – gibt es den 2024 überhaupt noch?
Sakwe Nakonji: Auf jeden Fall! Ein gut aufgestellter Betreiber zeichnet sich vor allem durch ein funktionierendes Personalkonzept aus. Er hat ein durchdachtes Personalmarketing und ist in der Lage, neben deutschen auch ausländische Pflegekräfte zu gewinnen und zu integrieren. Er kümmert sich gut um seine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, indem er z.B. Fort- und Weiterbildungen ermöglicht. Und – ein sehr wichtiger Aspekt, der oft vergessen wird: Er schult und coacht seine Führungskräfte. Denn auf die kommt es jetzt mehr denn je an. Außerdem ist hilfreich, wenn man als Betreiber breit aufgestellt ist, d.h. stationäre und ambulante Leistungen kombiniert.
Das heißt, es gibt Betreuungsformen, die sich dieses Jahr besser schlagen werden als andere?
Sakwe Nakonji: Ja, das sind die Betreuungsformen, die schon in den vergangenen Jahren überproportional gewachsen sind: Betreutes Wohnen oder hybride Modelle, die Wohnen mit ambulanter und teilstationärer Pflege kombinieren. Diese Betreuungsformen sind weniger personalintensiv, also weniger vom Fachkräftemangel betroffen. Und sie sind weniger reguliert, d.h. es gibt mehr unternehmerischen Spielraum, mit Problemen und Herausforderungen umzugehen. Einrichtungen, die sich in dieser Hinsicht diversifiziert haben, tun sich aktuell etwas leichter.
Was können Betreiber tun, die 2024 in die Krise geraten?
Bienentreu: Das kommt darauf an, ob es sich um eine Gruppe oder eine Einzel-Einrichtung handelt. Als Gruppe ist es meistens möglich sich zu konsolidieren. Eine Reihe größerer Betreiber hat das 2023 erfolgreich getan. Die entscheidende Frage, die jeder größere Betreiber jetzt für sich beantworten muss, ist: Wie lange können wirtschaftlich problematische Standorte gehalten und mitgetragen werden?
Sakwe Nakonji: Einzel-Einrichtungen haben diesen Spielraum nicht. Deshalb kann es dort sehr schnell existenziell werden. Entscheidend ist, dass man frühzeitig handelt, und nicht erst, wenn die Liquidität tief rot ist.
Was heißt „frühzeitig handeln“ in diesem Fall?
Bienentreu: Probleme sollte man über ein vernünftiges Controlling früh erkennen und zügig gegensteuern. Habe ich z.B. überhöhte Mieten sollte man sich frühzeitig mit dem Vermieter ins Benehmen setzen. Der Vermieter hat in der Regel ein hohes Interesse, dass seine Immobilie weiter als Pflegeeinrichtung genutzt werden kann. Deshalb wird er unter Umständen zu einem Entgegenkommen bereit sein, das hilft, die Einrichtung zu stabilisieren. Er wird das aber nur tun, wenn es noch Spielraum für eine Lösung gibt und der Betreiber auch eine Gegenleistung anbieten kann – z.B. eine vorzeitige Vertragsverlängerung. Zu spät oder mit leeren Händen sollte man also nicht auf ihn zugehen.
Sakwe Nakonji: Das sehe ich auch so. Wobei natürlich die Mietkosten nur 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Der größte Posten sind die Personalkosten. Wenn hier das Controlling rot zeigt, sind die Spielräume natürlich begrenzt. Aber es gibt sie: Anstatt jeden Monat rund 10.000 Euro für eine Leasing-Kraft auszugeben, können Betreiber z.B. gezielt in die Einstellung von Pflegekräften aus dem Ausland investieren. Das kostet inklusive Organisation, Sprachkurs etc. ungefähr genauso viel. Hinzu kommen noch Zeit und Nerven, weil es mit viel Bürokratie verbunden ist. Aber anders als die Leihkraft hat sich das innerhalb sehr kurzer Zeit amortisiert und senkt dann die Kosten erheblich.
