15.07.2019
Pflegeheim-Neubau: Fördern statt hemmen!
Beim Bau von Pflegeimmobilien halten sich private Geldgeber bedeckt – trotz idealem Investitionsklima. Markus Bienentreu erklärt, wie der Gesetzgeber den baulichen Pflegenotstand erzeugt und damit die Versorgung pflegebedürftiger Menschen gefährdet.
360.000 zusätzlich benötigte Pflegeplätze bis 2030 und nicht mal ansatzweise genügend Pflegeheime, um diesen Bedarf abzudecken. „Ein Szenario, das sich niemand wünscht, auf das wir aber geradewegs zusteuern“, sagt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu. „Denn obwohl es sich beim Markt für Pflegeimmobilien auch langfristig um einen echten Wachstumsmarkt handelt, ist der Investitionsanreiz für Kapitalgeber aufgrund der unsicheren Gesetzeslage aktuell nicht gegeben.“
Kostenexplosion und stockende Refinanzierung
Rund 50 Milliarden Euro privates Kapital müssten rasch in tausende neu zu errichtende Pflegeimmobilien fließen. Eine Summe, die durchaus zur Verfügung steht – zumindest theoretisch. Doch die Entwicklung der Investitionskosten und der damit verbundenen Mieteinnahmen für Pflegeheime entpuppt sich als echtes Bremsmanöver für Investoren.
„Wenn der Teil des Pflegesatzes, der zur Finanzierung der Immobilien und damit der Mieten so stark reglementiert wird, dass er die Explosion der Baukosten sowie den erhöhten Flächenverbrauch bei Pflegeheimen nicht mehr auffangen kann“, erklärt Markus Bienentreu, „dann läuft etwas schief.“ Das belegt auch der TERRANUS Investitionskostenindex detailliert für alle 16 Bundesländer sowie für Gesamt-, Ost- und Westdeutschland.
Investitionskosten und Mieten entwickeln sich seitwärts
Lediglich um 5 Prozent legten die Investitionsfolgekosten im Durchschnitt zwischen 2010 und 2016 zu. Ganz im Gegensatz zu den Baukosten, die im gleichen Zeitraum um mehr als 13 Prozent stiegen und damit um das 2,5-fache rascher. Besonders drastisch ist die Entwicklung in den letzten zwei Jahren: Bis Ende 2018 verzeichneten die Baupreise nochmals einen Anstieg von rund 10 Prozent, während die vorläufige Prognose für den Investitionskostenindex nur magere 1 Prozent vorsieht.
„Es ist ein einfaches Rechenexempel“, so Bienentreu, „bei einem Abfall der Bruttoanfangsrendite von 5,95 auf 4,9 Prozent innerhalb weniger Jahre und einem parallel dazu ansteigenden Kaufpreisfaktor von der 16,8-fachen auf die 20,3-fache Jahresmiete, kann man nicht erwarten, dass private Investoren mit ihrem Geld bereit stehen.“ Und das hat künftig gravierende Folgen: Schafft der Gesetzgeber nicht endlich investitionsfördernde statt -hemmende Rahmenbedingungen, ist der bauliche Pflegenotstand schon jetzt vorprogrammiert und damit die Versorgung pflegebedürftiger Menschen in Gefahr.
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Markus Bienentreu
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