24.10.2023
Pflegeimmobilienfonds: Was bedeutet die aktuelle Marktlage für Anleger?
Die über Jahre positive Entwicklung dieser Assetklasse und ihr konjunkturunabhängiger Charakter ließen vergessen: Pflegeimmobilien sind und bleiben Managementimmobilien. Was aus Zinswende, explodierenden Kosten und Betreiber-Insolvenzen für die Anleger dieser Spezialimmobilienfonds folgt, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu.
Konjunkturunabhängig und aufgrund der demografischen Entwicklung nachfragesicher: Pflegeimmobilienfonds überzeugten Anleger jahrelang mit ihrem nachhaltigen Charakter und einer positiven Entwicklung. Und so finanzierten institutionelle Investoren, wie Versicherer, Pensionskassen, Versorgungswerke oder Kreditinstitute mit ihren Investitionen in Spezialimmobilienfonds dieser Assetklasse einen nicht unerheblichen Anteil der deutschen Pflegeinfrastruktur. Der Finanzierungsbedarf dürfte künftig weiter enorm steigen: Laut RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung belaufen sich die benötigten Neu- und Reinvestitionen bis 2040 auf rund 100 Milliarden Euro. Bis dahin rechnet das Institut mit einem Anstieg der Pflegebedürftigen in Deutschland auf rund 5,6 Millionen. Doch trotz des enorm steigenden Bedarfs verunsichern Zinswende und Betreiber-Insolvenzen zunehmend die Anlegerkreise und werfen die Fragen auf: Wie nachhaltig sind Investitionen in Pflegeimmobilien tatsächlich? Und worauf müssen sich die institutionellen Anleger einstellen?
Sinkende Kaufpreise führen zur Abwertung
„Die Zinsentwicklung der letzten 18 Monate drückt auf die Wertentwicklung der Fonds“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu. Daher dürften in diesem Jahr die Verkehrswerte der Fondsobjekte in vielen Fällen sinken.“ Damit fällt nach einer langen Phase stetiger Aufwertung die Bewertung von Pflegeimmobilien 2023 erstmals geringer aus. Der Hintergrund: Wurden im letzten Jahr Pflegeimmobilien noch oberhalb der 20fachen Jahresmiete und einer Spitzenrendite unter 4 Prozent gehandelt, sanken die Kaufpreise in den letzten Monaten um rund 20 Prozent. Und diese Entwicklung werden Immobiliengutachter nun bei den Portfolien institutioneller Anleger einpreisen. „Grundsätzlich eine ganz normale Entwicklung, denn ein Auf und Ab existiert bei jeder Assetklasse“, erläutert Markus Bienentreu. Allerdings belasten den Immobilienmarkt weitere nachteilige Parameter: neben dem sprunghaften Anstieg der Zinsen sind dies auch explodierende Bau-, Energie- und Sachkosten sowie die Streichungen von Fördermitteln und Insolvenzen von Pflegeheimbetreibern. Für Anleger bedeutet das konkret: Die Einwertung dieser Entwicklung führt bei vielen Portfolien zu einer sinkenden Kapitalrendite (ROI), bei ausbleibenden Mietzahlungen auch zu niedrigeren Ausschüttungen.
Risiko minimieren: Commercial Due Diligence
Um das Risiko für die Zukunft zu minimieren, empfiehlt sich vor dem Erwerb von Pflegeimmobilien eine aussagefähige Commercial Due Diligence, die die Chancen und Risiken der Objekte vor dem Kauf realistisch beurteilt. „Auch für Anleger gilt es, sich mit der Qualität der Immobilie und der Marktfähigkeit des Betreibers auseinanderzusetzen“, empfiehlt Anja Sakwe Nakonji. „Sind Mikro- und Makrostandort geeignet? Lässt sich die Miete nachhaltig refinanzieren? Wie solide wirkt der Pflegebetrieb? Wie wirtschaftlich ist das Betriebskonzept auch in Bezug auf die Personalgewinnung? Und nicht zuletzt: In welchem Zustand präsentiert sich die bestehende Einrichtung, wie ist es um ihren Ruf bei Mitarbeitern bestellt? Fallen nicht alle Antworten positiv aus, so gilt es, die entsprechenden Risiken einzupreisen.“ Das gilt derzeit mehr dann je, zeigten doch die Insolvenzen dieses Jahres, dass Betreiber unabhängig von ihrer Größe und Organisationsform in wirtschaftliche Schieflage geraten können.
Einmal pro Jahr: Chancen-Risiken-Profil bewerten
Sicherheit in der aktuellen Marktlage bietet zudem ein jährliches Chancen-Risiko-Profil, das die Objekt- wie Betreiberqualität regelmäßig analysiert und einen potenziellen Betreiberausfall antizipiert. Eine realistische Einschätzung der Vermarktungschancen stärkt dabei die Position von Eigentümer bzw. Anleger und vermeidet das Risiko eines „Stranded Asset“ – verursacht durch die vollständige Schließung oder die zeitintensive Suche nach einem geeigneten Nachmieter. Denn im Ernstfall drängt die Zeit. Das Chancen-Risiko-Profil bewertet bereits im Vorfeld, ob es alternative Betreiber gibt; ob Zwischenlösungen – etwa ein Interimsmanagement – den Übergang zu einem neuen Betreiber optimieren helfen oder ob sich gar alternative Nutzungsmöglichkeiten für die Immobilie oder Teile dieser empfehlen.
Prinzipiell gilt: Eine gut konzipierte Pflegeimmobilie verfügt über eine hervorragende Marktperspektive, so dass beim Ausfall eines Betreibers eine Anschlussvermietung rasch möglich sein wird. Um dabei das Risiko eines erneuten Betreiberausfalls zu minimieren, empfiehlt sich erneut die Prüfung aller Parameter in der aktuellen Marktlage. Daher benötigt der Asset Manager für Pflegeimmobilien nicht allein einschlägiges Immobilien-, sondern auch Betreiber-Know-how – oder aber er zieht einen Pflegemarkt-Experten hinzu.
Immun gegen Finanzmarktkrisen: Diversifizieren mit Pflegeimmobilien
Fazit: „Wer das spezielle Marktumfeld von Pflegeimmobilien beachtet und die Chancen und Risiken adäquat bewertet, profitiert auch künftig von den Stärken dieser Assetklasse. Dazu zählen neben einem stabilen Cashflow insbesondere die geringe Anfälligkeit für Konjunktureinbrüche oder Finanzmarktkrisen“, erklärt Markus Bienentreu. Und die Nachfrage wird in den kommenden 20 Jahren enorm steigen. Zudem profitieren institutionelle Anleger von der Tatsache, dass Pflegeheim-Investments eine sehr geringe Korrelation zu anderen Assetklassen oder globalen Konjunkturschwankungen aufweisen. Die Immobilien-Spezialfonds eignen sich also als effektives Diversifikationsinstrument innerhalb der Anlagestrategie – immer vorausgesetzt, es erfolgt eine fundierte Chance-Risiko-Analyse beim Kauf und während der Fondslaufzeit.
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