04.02.2020
Wirrwarr um Renditen: Richtig rechnen!
In der Debatte um Gewinne mit Pflegeimmobilien herrscht betriebswirtschaftliches Chaos. Da geraten Renditekennziffern durcheinander, da wird munter netto mit brutto und Eigenkapitalrendite mit Gesamtkapitalrendite vertauscht. Was unterm Strich tatsächlich zählt, erklärt Markus Bienentreu.
Eine Milchmädchen-Rechnung geht der Empörung voraus: Ist in Medien oder Politik von vermeintlich zweistelligen Gewinnmargen für Pflegeimmobilien die Rede, argumentieren die Kritiker mit einer Eigenkapitalrendite oder der zu erzielenden Brutto-Miete. Da haftet Investitionen in den Bau von Pflegeheimen dann schnell der Ruf einer unmoralischen Gewinnmaximierung an – zu unrecht und noch zudem in einer Situation, in der private Investitionen in Pflegeimmobilien dringend benötigt werden.
„Die Kritik ist nicht nur inhaltlich falsch, sondern vor dem Hintergrund des enorm wachsenden Bedarfs an Pflegeplätzen auch gefährlich“, sagt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu, „denn ohne den Einsatz von privatem Kapital sind die notwendigen Milliardeninvestitionen in Neu- und Bestandsbauten schlicht nicht zu stemmen.“
Klartext: Welche Gewinne sind realistisch?
Zwar gelten Investitionen in Sozialimmobilien nach wie vor als lukrativ, weil sie zukunftssicher und konjunkturunabhängig sind. Doch eine Debatte um Renditen, die falsch hergeleitet werden oder auf fehlerhafter Zuordnung basiert, schreckt Investoren eher ab. Höchste Zeit also, ein wenig Transparenz und Seriosität in das Rechenexempel zu bringen: Von der Brutto-Miete des Pflegeheims sind neben Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten auch Beträge für die Objektprüfung sowie anfallende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten abzuziehen. Bleibt dem Immobilieneigentümer unterm Strich noch eine Nettorendite von knapp 4,5 Prozent bezogen auf das investierte Gesamtkapital, die dann auch noch zu versteuern ist:
Risiko der Spezialimmobilie Pflegeheim
Den Vorwurf zu hoher Gewinne weist Bienentreu entschieden zurück: „Die aktuellen Renditen sind eher als grenzwertig zu bezeichnen, denn der Eigentümer trägt dafür ein nicht unerhebliches Risiko. Auf die Qualität der Leistungen und den wirtschaftlichen Betrieb eines Pflegeheims hat er nämlich keinen Einfluss.“ Neben der Auswahl des richtigen Betreibers sind weitere Besonderheiten bei dieser speziellen Assetklasse zu berücksichtigen:
- Pflegeheime sind Spezialimmobilien und lassen sich nur sehr eingeschränkt umwidmen
- Gesetzlich regulierte Investitionsfolgekosten beschränken die Höhe der Pflegeheim-Mieten
- Neue Verordnungen zu den Landesheimgesetzen müssen durch weitere Investitionen umgesetzt werden oder führen zu Platzzahlreduktionen und damit sinkenden Erträgen des Betreibers
- Bei einer möglichen Insolvenz des Betreibers drohen Mietausfälle
Fazit: In der Diskussion um die Immobilienrendite wird selten bis zum Ende gerechnet. Statt diese weiter anzuheizen und Investoren abzuschrecken, wäre es wünschenswert die Regeln endlich investitionsfreundlich zu gestalten – dann fließt auch ausreichend privates Kapital in den deutschen Pflegemarkt.
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Markus Bienentreu
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