30.04.2019
Rettungsschirm für Immobilienbesitzer
Mietausfall, Leerstand, mangelnder Cashflow: Droht dem Betreiber die Insolvenz, steht auch der Besitzer der Pflegeimmobilie unter Druck. „Exakt an diesem Punkt greift ein erfolgreiches Interimsmanagement“, erklärt Markus Bienentreu.
Mag das Ausfall-Risiko mit 0,54 Prozent auf den ersten Blick gering erscheinen, erklären dennoch Jahr für Jahr rund 80 der insgesamt 13.000 Pflegeheim-Betriebe ihre Zahlungsunfähigkeit. Rund zwei Prozent der analysierten Einrichtungen lagen zudem im „roten Bereich“, besaßen also eine erhöhte Insolvenzgefahr, so die Zahlen des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung. Zahlungsschwierigkeiten entstehen aber in der Regel schon weit vorher. Denn werden aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten Mieten nicht gezahlt, wird der Immobilieneigentümer zu einem unfreiwilligen „Kreditgeber“.
Neben dem reinen Mietausfall droht möglicherweise auch, dass die Kapitaldienstfähigkeit für laufende Kredite ins Wanken gerät. Modernisierungs- und Umbaukosten sowie Mittel für Ersatzbeschaffung von Inventar könnten zudem anfallen. Werden Instandhaltungen und Modernisierungen über einen längeren Zeitraum vernachlässigt droht ein Reputationsverlust, in dessen Folge sich die Auslastung verschlechtert – die Abwärtsspirale dreht sich weiter.
Risiko gegen Mietfreiheit
Wie lassen sich in einem solchen Krisenfall erhebliche Verluste erfolgreich vermeiden? Kommt der Pflegeimmobilien-Mieter seinen Verpflichtungen nicht mehr nach, sind die Möglichkeiten für den Investor beschränkt. Entweder man einigt sich mit dem zahlungsunwilligen oder -unfähigen Mieter auf eine Übergabe des Betriebs oder es kommt zur sogenannten feindlichen Übernahme. Letzteres steckt voller Tücken, selbst wenn der Eigentümer bereits einen Betreiber zur Hand hat, der den Betrieb übernehmen würde.
Denn bei einer feindlichen Übernahme kauft der Nachfolger die sprichwörtliche Katze im Sack. Er erhält keinerlei Einblick in den laufenden Betrieb – in Kostenstruktur, Belegungssituation und Pflegequalität. Noch zudem haftet er bei einem Betriebsübergang nach § 613a BGB für nicht gezahlte Mitarbeitergehälter, Sozialabgaben und Steuern des Altbetreibers. Ein solch kaum kalkulierbares Risiko kostet. In der Regel preist ein neuer Betreiber dies in Form von mietfreien Zeiten ein – die meist erhebliche Zeche für die Insolvenz zahlt also der Immobilienbesitzer.
Werterhalt durch Interimsmanagement
„Exakt hier greift ein erfolgreiches Interimsmanagement.“, erklärt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu. „Natürlich muss auch der Interimsmanager feindlich übernehmen. Von der ersten Stunde an aber kümmert er sich vor allem um die Stabilisierung des Betriebs, um das Vertrauen von Bewohnern wie Mitarbeiten und damit um den Werterhalt der Immobilie. Denn im Krisenfall herrscht vor allem Zeit- und Handlungsdruck.“ Als neuer, vom Eigentümer beauftragter Betreiber installiert er eine neue Betriebsgesellschaft (SPV als Auffanggesellschaft), die den Pflegebetrieb übernimmt und verhandelt Versorgungvertrag sowie eine Vergütungsvereinbarung neu. Parallel verschafft er sich einen Einblick in die operativen Probleme des bestehenden Betriebs, sichert die Belegung und beginnt mit der Optimierung des laufenden Pflegebetriebs.
Transparenz statt Einbußen
Dabei fallen für den Immobilieneigentümer zwar Kosten an, diese sind in der Regel aber deutlich geringer als die Abschläge (mietfreie Zeit, Modernisierungskostenzuschuss etc.), die ein dritter Betreiber bei der feindlichen Übernahme für die bestehenden Unwägbarkeiten vornehmen würde. „Ein Interimsmanager schafft Transparenz – so erhalten Investor und potentielle Übernehmer Einblick in die Geschäftsabläufe und können negative Überraschungen vermeiden. Das wirkt wie eine Versicherung gegen erhebliche Verluste“, so Markus Bienentreu. Liegen die Bücher offen, besteht Transparenz bei allen betriebswirtschaftlichen Zahlen und betrieblichen Abläufen. Somit existiert auch kein Grund mehr für mietfreie Zeiten oder andere Incentives auf Seiten des Übernehmers. Zudem verdient ein guter Interimsmanager zumindest einen Teil seiner Kosten über den Betrieb der Einrichtung.
Denn ausreichend belegte Pflegeheime mit gut strukturierten Abläufen sind gesuchte Objekte. Wird die Betriebsgesellschaft dann via Share Deal vom neuen Betreiber übernommen, werden auch die bestehenden Verträge (inklusive Versorgungsvertrag und Vergütungsvereinbarung) übernommen – eine solide Basis für den potenziellen Nachfolger. „Eine sichere Position für den Übernehmer und echter Rettungsschirm für den Eigentümer, der nicht mit Einbußen vermieten muss“, erklärt Bienentreu, „zudem eine große Erleichterung für Bewohner und Mitarbeiter. Das nennt man mit Recht eine Win-win-Situation!“
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Markus Bienentreu
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