Wissenswert Fakten und Trends rund um Sozialimmobilien

Carsten Brinkmann, Consulting, Trend

05.07.2021 E-Mail

Seniorenwohnen: Zeit für den Turbo

Konsequentes Handeln gefragt: Nur ein expansiver Ausbau von Wohn- und Versorgungsformen vermag den aktuellen wie künftigen Mangel an Wohnraum für Senioren zu verhindern. Dazu bedarf es des Schulterschlusses aller Beteiligten, fordert Carsten Brinkmann.

Die Zeit drängt – für Gesellschaft, Politik und Immobilienwirtschaft. Deutschlandweit mangelt es an adäquatem und bezahlbarem Wohnraum für Senioren, und das über alle Wohn- und Versorgungsformen hinweg. Obwohl dieser eklatante Mangel längst bekannt ist, nimmt bislang niemand die gesellschaftliche Herausforderung entschlossen an. Bedenkt man zudem, dass der Beschäftigungsstand bis 2040 von derzeit 45 auf dann 35 Millionen Arbeitnehmer sinkt und damit viele helfende Hände und Beitragszahler wegfallen, wird das wahre Ausmaß der Misere deutlich. Einziger Ausweg: Senioren dabei unterstützen, möglichst lange in den eigenen vier Wänden zu leben, und dazu die gesamte Bandbreite digitaler Assistenzsysteme nutzen. Verbesserte IT, Sensorik, KI und Software ermöglichen bereits heute eine höhere Automatisierung, Flexibilitäts- und Qualitätssteigerung.

So könnte künftig eine beschleunigte Digitalisierung den starken Rückgang bei den Beschäftigten kompensieren. Oder anders formuliert: Es entsteht eine Digitalisierungs-Dividende zur Sicherung des Rentenniveaus, Steigerung des Lebensstandards und für den Sozialausgleich. Und das nicht zum ersten Mal in der Geschichte. Arbeiteten Erwerbstätige zum Beispiel 1950 im Schnitt noch 2.400 Stunden, betrug die Zahl 2020 nur noch rund 1.300. Parallel dazu aber stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) je Arbeitsstunde von 6 auf 50 Euro. Das unterstreicht, wie unbegründet manche Befürchtungen vor der zunehmenden Automatisierung Ende des vergangenen Jahrhunderts waren und letztlich auch für den aktuellen Digitalisierungsschub sein werden.

Denn ohne Assistenzsysteme, ohne altersgerechte Umbauten werden viele ältere Menschen kaum autonom bis ins hohe Alter leben können. So wohnen aktuell in rund drei Millionen deutschen Haushalten eine Person, manchmal auch mehrere, deren Mobilität eingeschränkt ist. Von den rund 42 Millionen Privatwohnungen bundesweit, so die Kreditanstalt für Wiederaufbau, seien dennoch lediglich 560.000 nach bestimmten Kriterien barrierearm, also ohne Schwellen, Stufen, ausreichender Bewegungsfreiheit etc. Damit besteht nach einer aktuellen Evaluierung der Bundesregierung bereits heute eine Versorgungslücke von mehr als 2 Millionen altersgerechten Wohnungen für aktuell rund 18 Millionen Senioren – Tendenz steigend.

Dabei liegen gerade bedarfsgerechte, meist Zweizimmer-Wohnungen inzwischen weit oben in der Gunst älterer Menschen. Doch erschwingliche Angebote in diesem Sektor bleiben weit hinter der Nachfrage zurück, zumal viele Senioren nicht „zahlungskräftig“ genug sind. So verharren sie – aus Mangel an Alternativen – in ihren viel zu großen und eben nicht barrierearmen Wohnungen. Das Dilemma liegt auf der Hand: Der Anteil an Single-Haushalten steigt mit zunehmendem Alter, das verfügbare Nettohaushaltseinkommen hingegen sinkt. Um auch künftig die benötigte Infrastruktur und Alterssicherung gesellschaftlich finanzieren zu können, benötigt Deutschland dringend die aus der Digitalisierung und Automatisierung folgende höhere Produktivität.

Gravierender Mangel: Bedarfsgerechter Wohnraum für 21 Millionen Senioren

Denn in Zukunft dürfte sich der Mangel an bedarfsgerechtem Wohnraum gravierend zuspitzen. Mit den Babyboomern, also den zwischen 1955 und 1969 Geborenen, geht sukzessive die stärkste Generation aller Zeiten in Rente. Bis 2050, so das Statistische Bundesamt, wächst die Zahl der Menschen über 65 Jahren auf 21 Millionen an. Mehr als jeder vierte Deutsche (27 Prozent) gehört dann dieser Alterskohorte an. Noch 1990 umfasste sie gerade einmal 12 Millionen Menschen, machte also weniger als 15 Prozent der Gesamtbevölkerung aus. „Dies zeigt die dringende Notwendigkeit, zügig bedarfsgerechte Wohnangebote für ältere Menschen zu schaffen“, erklärt TERRANUS-Aufsichtsratsvorsitzender Carsten Brinkmann, „sonst droht mittelfristig eine gravierende Wohnungs- und Versorgungsnot für ältere Menschen. Dabei sind die individuellen Wohnvorstellungen der „neuen“ Alten, der Grad des Unterstützungsbedarfs und die finanziellen Möglichkeiten zu berücksichtigen.“

Denn die Gruppe der künftigen „fitten Alten“ gestaltet bewusst ihren dritten Lebensabschnitt. Sie sucht frühzeitig Wohn- und Lebensformen, die einen individuellen Lebensstil und sozialen Austausch mit sicheren Betreuungs- und Pflegeoptionen verbindet. Immer vorausgesetzt, dass sie sich das auch künftig noch leisten kann. Bis 2025 wurde das Rentenniveau zwar auf 48 Prozent des Durchschnittsverdienst eingefroren, danach jedoch fällt die politisch vereinbarte „Haltelinie“. Bereits für 2029 prognostiziert eine aktuelle Bertelsmann-Studie ein Sicherungsniveau von nur noch 46,3 Prozent, das bis 2050 weiter auf 42,6 Prozent sinkt. Kurzum: Die Renten werden kleiner. Bis 2035 könnte der Anteil der Senioren mit Grundsicherung auf bis zu 20 Prozent ansteigen, so die Studie.

Sozialsysteme entlasten: In hohem Tempo bedarfsgerechte Wohnkonzepte entwickeln

„Für Politik, Städteplaner und Wohnungsbau bedeutet dies: Mehr denn je müssen wir Wohnkonzepte und Quartiere entwickeln, die der enorm wachsenden Zahl von Senioren nicht nur Versorgungssicherheit bietet, sondern die sich Rentner auch leisten können“, sagt Carsten Brinkmann, „wir brauchen nicht noch mehr 3-5 Zimmerwohnungen im Hochpreissegment, sondern gut geschnittene, bezahlbare Zweizimmerwohnungen.“ Derzeit verfügen rund 60 Prozent der alleinstehenden Seniorinnen über ein monatliches Nettoeinkommen von bis zu 1.500 Euro, 13 Prozent über mehr als 2.000 Euro. Bei den Senioren sind es etwa 50 beziehungsweise 20 Prozent. Damit ist mehr als die Hälfte der alleinlebenden älteren Menschen berechtigt, eine Sozialwohnung in Anspruch zu nehmen. Nur fehlen davon aktuell auch rund 670.000 Wohnungen auf dem deutschen Markt und die allermeisten sind keineswegs altersgerecht ausgestattet.

Investitionen in dringend benötigte Immobilien-Infrastruktur machen daher auch wirtschaftspolitisch Sinn: Denn das reale Wachstum der Investitionen in Infrastruktur von 1999 bis 2019 blieb mit ca. 10 Prozent deutlich hinter dem gesamtwirtschaftlichen Wachstum mit ca. 20 Prozent zurück. Das bedeutet: Deutschland lebt aus der Substanz mit einer jährlichen Investitionslücke von bis zu 100 Milliarden Euro und einem dadurch entgangenen BIP-Wachstum von geschätzten ein Prozent pro Jahr.

„Wir benötigen das Engagement aller, unserer Gesellschaft, der Politik, Immobilienbranche und Investoren, um in hohem Tempo den aktuellen und mehr noch den künftigen Wohnraum für ältere Menschen zu schaffen“, erklärt Carsten Brinkmann, „es ist an der Zeit, den Turbo einzuschalten! Um mit Investitionen in Immobilien-Infrastruktur die sozialen Sicherungssysteme zu stabilisieren und demografiefester zu machen.“

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